物业公共能耗费构成和分摊.docxVIP

物业公共能耗费的构成及分摊　　《物业管理条例》规定：“物业管理服务收费项目应包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费”。　　业主、使用人按规定缴纳上述费用，但其中是否全面涵盖了物业公司为业主、使用人提供的各类服务项目的收费？是否还有遗漏？当中显然缺少了容易被忽视的“公共能耗”这一部分费用。01何为“公共能耗”？　　其实在理解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。　　共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。　　共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。　　公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。　　综上所述，业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“ 公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。02小区公共能耗费的构成　　1、各单元公共用电(包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力)　　2、公共照明(包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵)　　3、弱电系统(包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心)　　4、二次供水增压水泵用电　　5、公共用水(消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水)03小区公共能耗费分摊方式　　1、各单元公共用电　　各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均摊。　　月计算公式：　　已入住每户分摊金额=该单元计量电费/该单元已入住户数+(该单元空置户数×70%)　　2、公共照明　　小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。　　每月计算公式：　　已入住每户分摊金额=小区公共景观照明电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)　　3、弱电系统　　消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊。　　每月计算公式：　　已入住每户分摊金额=消控中心计量电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)　　每月计算公式：　　已入住每户分摊金额=动力系统电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)　　4、二次供水增压水泵用电　　小区小区部分二次供水分中区和高区，中区和高区分别安装计量电表，电费按实际用水量进行分摊，1-6层市政直供水不参与分摊。　　每月计算公式：　　中、高区已入住每户分摊金额=【该区计量电费/该区已入住总用水量+(该区空置户总用水量×70%)】×每户用水量。　　5、公共用水　　小区公共用水有三块水表计量，小区公共用水根据三块水表计量总金额按户由全体业户按户均摊。