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湖东中祥广场可行性调研报告 城市年轮 PAGE 20目 录宏观市场分析 2页 微观市场分析 9页地块资源分析 18页 竞争个案分析 21页 项目可行性分析 28页第六篇 项目定位建议 32页附：项目投资测算分析第一篇 宏观市场分析1.国内房地产形势分析走势特征分析A、2002年房地产景气呈冲高回落的态势，出现逐渐降温的趋势： 2002年全年房地产投资增长28.2％，但于往年相较呈明显的回落态势，预计回落趋势还会延续；B、商品房销售增长明显降温：2002年一季度末商品房销售额同比增长16.7％，比上年同期回落32.2个百分点； C、商品房积压持续增加：2000—2002年商品房的总积压量将接近2亿平方米，而且目前商品房施工面积已接近7亿平方米，潜在的供给能力极大，有可能形成进一步积压；■ 影响2003年房地产景气走势的主要因素A、短期内房地产投资比例偏高，存在内在的调整要求：过度投资与房地产消费的短期透支问题逐步显现，房地产投资将面临巨大的调整压力；B、当前的宏观经济增长不足以支撑房地产继续保持超过20％的高增长：受综合因素影响，2003年经济增长可能出现小幅回落，这将对房地产消费和投资产生一定的压力，就中长期而言，不存在独立于宏观经济景气周期的房地产周期；C、短期购买力的压力将增大：2000年—2002年短期购买力消耗过大，储蓄或潜在购买力呈现不足。D、房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，正趋于明显递减。E、房价过高对住房新增需求的压力正在明显加大。2003年房地产市场主要风险分析A、供需结构局部脱节：房地产市场供需结构局部脱节的问题是导致目前商品房积压增多的主要原因，也是影响房地产市场持续繁荣的重要问题，而且是带有全国性的普遍问题。这与高价房暴利有关，特别显示房地产商存在普遍的短视行为。 B、房地产收入价格比严重偏高，有可能形成需求断层目前在我国大部分城市房价与收入比为1：8-15，显示明显过高。在原有积累消费消耗以后，会出现明显的消费断层。C、房地产泡沫破灭与金融风险目前全国空置率为19%，已超过了10%至15%的国际“警戒线”。2002年10月间，国家金融机构已发布通知，要求各地金融机构警惕“地产泡沫”，对贷款等环节进行控制。 D、国家调控政策所带来的“硬着陆”风险就宏观角度来讲，当前房地产发展中头等重要的事是采取有力的宏观调控措施使房地产“软着陆”，而不能任其自然膨胀和让泡沫自然破灭，如果是后者，其对房地产业本身的伤害是巨大的，另外还会拖累金融机构。但真正最大的伤害也许在于对宏观经济的伤害。我国经济增长新的内生性快速增长还没有最终形成，房地产持续稳定健康发育是这种内生性增长因素之一，房地产如果出现“硬着陆”的情形，那么，将使宏观经济继续向下调整，这对社会稳定和结构大调整的进度均会造成明显的负面影响。总结：在当前宏观经济形势下，房地产消费仍会持续成为社会热点。部分城市由于开发面积限制，会出现价格的小幅回落现象。在近期内，一般不会出现投资抛压性崩盘风险，但其中的泡沫成分并不能忽视。2.厦门房地产形势分析■ 市场特征分析A、基本特征：房地产泡沫指数为7.4，低于7.8的全国平均水平；房地产价格低于多数中心发达城市。整体市场的泡沫成分不大，并有望保持较长的市场平稳期；B、走势特征：整体市场走势呈上升通道，价格增幅较快，市场成交持续旺盛；C、客户特征：城市移民特征明显，外地客户占有70%以上的市场份额，并将持续成为厦门房地产的购房主体； D、板块特征：岛内岛外的分流趋势明显：岛外板块经济实用住宅的市场特征日益显现，岛内板块的中高段物业已渐成市场主流；E、产品特征：住宅持续旺销，店面渐淡，写字楼持续低靡，车库渐热。 1998—2002年厦门商品房价格走势 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年■ 成交量分析 A、成交量持续走高，至2002年攀升顶点。2002年新建商品房29