房产新政策的实施对成都房地产场的影响-0731房产网.DOCVIP

长沙房地产价格变化趋势 国家统计局长沙城调队 廖晓明 一 长沙市房地产价格指数编制的基本情况 长沙市房地产价格指数编制工作是由国家统计局长沙调查队负责。长沙是全国房地产价格指数编制的七十个重点城市之一，全国重点城市房地产价格指数是由国家发改委、国家统计局共同组织和联合发布，它具有科学性和权威性。 长沙市房地产价格指数编制工作于一九九八年四季度试编制，它是根据《国家计划委员会、国家统计局关于开展房地产价格指数编制工作的通知》（计价费[1997]1818号）《湖南省人民政府办公厅关于转发省统计局、省建委、省物价局关于开展全省房地产价格指数编制工作意见的通知》（湘政办函[1998]275号）和《长沙市人民政府办公厅关于同意开展长沙市房地产价格指数编制工作的批复》（长政办函[1998]83号）等文件的精神。从一九九九年第一季度开始，原长沙市城市社会经济调查队按季度正式编制，（到2005年7月房屋销售价格指数实行按月编制）定期向国家统计局上报长沙市房地产价格指数统计数据，联合长沙市物价局向社会公布长沙市房地产价格指数。 二 房地产价格指数编制的方法 （一）房地产价格指数的编制方法 按照《国家统计局房地产价格统计调查方案》，房地产价格指数包括房屋销售价格指数、土地交易价格指数、房屋租赁价格指数和物业管理价格指数。这四套指数的计算方法相似，均采用由下到上逐级汇总的方法。中类（房屋销售小类）以下指数采用样本资料作权数的加权调和平均公式计算，中类、大类和总指数采用固定权数的加权算术法公式计算。以房屋销售价格指数为例，计算方法简述介绍如下： 房屋销售包括商品房销售和二手房销售两大类，所以要计算房屋销售价格指数应先分别计算上述两大类的销售价格指数，然后采用加权算术平均法求出房屋销售价格总指数。具体步骤如下： 1．计算细项价格指数 按方案所规定的选点原则，在每个细项中分别抽选若干有代表性的房屋为调查对象。根据调查单位及有关部门的资料，计算出调查对象的个体价格指数和细项价格指数。 其公式为： 调查对象的个体价格指数： (公式一) 其中：为第i个个体的价格指数，为第i个个体的本期价格，为第i个个体的基期价格 调查细项的价格指数： (公式二) 其中：为细项价格指数；为细项中第个调查个体的价格指数，为细项中第i个个体的权数。 2．计算小类价格指数 在有细项指数的情况下，小类指数的计算公式为： (公式三) 其中：为某小类指数，为该小类下第i个细项的指数，为该小类下第i个细项的权数。 3．计算中类价格指数 在计算出各小类价格指数的情况下，中类指数的计算公式如下： (公式四) 其中：为某中类指数，为该中类下第i个小类的价格指数，为该中类下第i个小类的权数。 4．计算大类价格指数（方法同中类） 5．计算房屋销售价格总指数 在分别计算出商品房销售和二手房销售两大类的类指数之后，即可利用下列公式计算出房屋销售价格总指数。 (公式五) 其中：Ｋ为房屋销售价格总指数，、为商品房销售和二手房销售两个大类的价格指数，、为两个大类的权数。 6．年度房屋销售价格指数的计算 年度房屋销售价格指数由全年各月度（季度）价格指数算术平均求得。（方法同上） （二）房地产价格抽样方法 1、摸底调查全市新建楼盘数量。以2006年底新建楼盘以区片为单位抽取。在2002年以前国家规定50个样本量，随着房地产市逐步扩大，样本量增加到80个，2006年又增加到120个；据统计2006年长沙市内6区（经开区）共222个新建楼盘，其中：岳麓区44个、天心区38个、雨花区54个、开福区37个、芙蓉区33个、经开区16个。 2、确定各区调查样本。按各区新建楼盘的数量按照比例确定调查样本量，如岳麓区为例： （1）确定样本系数：120/222=0.54 （2）确定样本量：0.54×44=24 （3）确定样本组距：44/24=1.8≈2 在44个新建商品楼盘中按开盘的先后顺序从第3个开始算起，每隔2个抽一个，到抽完为止。其它区照同样方法进行。 （4） 样本分布情况是：岳麓区：24个、天心区20个、雨花区30个、开福区20个、芙蓉区18个、经开区8个。 （5） 样本的调整。对抽到的样本如果不能满足统计指标的要求，在同一区域内进行调整。如办公楼、写字楼等等，如果在本区没有的情况下，在六区范围中调整。 3．定期召开房地产价格调查单位总结及培训会。为了提高数据质量，满足统计指标的要求，对调查报表企业上报数据必须法人代表签章，填报人员签字经过严格审核后才入机录入，通过微机审核超限各种指标，并与企业核实。经常开展数据质量检查，对各处室之间的调查数据每年两