出卖人不应成为按揭贷款合同担保贷款合同纠纷当事人.docxVIP

HYPERLINK / 赢了网 HYPERLINK HYPERLINK / 法律咨询遇到担保法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 HYPERLINK 出卖人不应成为按揭贷款合同、担保贷款合同纠纷的当事人第二十七条【出卖人不应成为担保贷款合同纠纷的当事人】　　买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。　　本条规定的是买受人在取得房屋权属证书并与银行办理商品房抵押登记手续后不履行按揭贷款合同中之还款义务时，银行的权利行使及开发商的诉讼地位。　　于此情形中，银行当然可以依据按揭贷款合同之约定请求买受人偿还贷款，并因抵押权的登记设定而享有抵押权人就抵押房产优先受偿的权利，对此当无疑问。开发商此时的诉讼地位实际上维系于其所应承担的保证责任。　　如果保证合同(或保证条款)明确约定，开发商仅在自贷款合同签订之日起至买受人取得房产权属证明，办妥抵押登记并将有关凭证交银行收执之日止，对买受人所欠银行债务承担保证责任，亦即前述之阶段性保证时，开发商之保证责任因保证期间经过而免除。此时，人民法院不应追加开发商为共同被告。如保证合同或条款约定保证人仅于一定期间内为主债务人提供保证的，若债权人在该期间内对于保证人不为审判上的请求，保证人免其责任。以下几点应予注意：(1)须保证附有期间。基于意思自治及合同自由原则，当事人可以约定保证期间。此保证期间即为开发商承担保证责任之期间。在此期间内，开发商就买受人对银行负有的债务为其保证范围。按揭贷款以按期偿还为表征(一般为每月偿还一定数额之款项)，在保证期间内，如买受人未履行按期还款义务，则银行会依据保证条款要求开发商就买受人所欠全部贷款本息、逾期罚息及其他相关费用承担保证责任。那么，最高人民法院《担保法》司法解释第32条第1款关于保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月的规定应当如何理解呢?该规定的理由是，若当事人在保证合同中约定的保证期间早于主债务履行期限时，因主债务人尚没有义务即时履行债务，对保证人的责任自然不能发生现实履行的效力，保证人完全可以以此为由进行抗辩，拒绝债权人的履行要求。此时当事人约定的保证期间使保证人的保证责任形同虚设，也与当事人设立保证之初的本意相悖，应当认定无效，等同于当事人对保证期间没有约定。通说认为，保证期间是保证人承担保证责任的时间界限，即保证责任的起讫期间。债权人逾保证期间而不向保证人行使保证债权的请求权的，保证人不承担保证责任。保证期间构成债权人请求保证人承担保证责任的权利，即保证债权请求权消灭的法理事实。对于保证期间的性质，有三种理解：诉讼时效说。该说认为，《担保法》第25条第2款规定，债权人提起诉讼或者申请仲裁的，保证期间适用诉讼时效中断的规定。藉此，其立法原意应以诉讼时效解释保证期间;除斥期间说。该说认为，最高人民法院关于《担保法》司法解释第31条规定，保证期间不因任何是由发生中断、中止、延长的法律后果。此规定明显赋予了保证期间以除斥期间的性质。保证责任异于一般的民事责任，在保证法律关系中，保证人通常所承担的是一种单务的、无偿的为他人承担的法律责任，并无要求对方对待给付的权利。因此，为平衡债权人与保证人的利益，有必要设定一个不变期间对保证期间加以限制，防止保证人无限期地承担保证责任。以上两说均认为其起算点应自主债务履行期限届满之日计;保证合同所附停止条件成就与否的期间说。该说认为，保证合同属于附条件的合同。保证人就保证合同负有的保证义务并非自合同成立时起即应履行。主债务之不履行发生，并且债权人在保证期间内向保证人提出权利请求的，债权人方能请求保证人承担保证责任。由此可知，保证期间实际上是保证合同所附停止条件成就与否的期间。至于此期间的起算点应区分一般保证与连带保证的情形。前者中保证人行使先诉抗辩权的，保证期间自依法就债务人财产进行的强制执行程序终结之日起算。后者中，自主债务履行期限届满之日起计。保证人放弃或者依法不得行使先诉抗辩权的，保证期间同于连带保证。三种观点虽有上列种种的不同，但在以下两个方面是相同的：保证人对被保证人所负主债务之履行提供保证;保证期间至少应自主债务履行期限届满时起算。笔者认为，我们一般所说的保证合同都是以担保主债务的履行为目的，基于该目的而产生的对保证期间的上述各种理解无疑在其相同之处具有合理性。但保证合同属于民事合同，应当充分发挥和保护当事人的意思自治来灵活地确认保证期间。私法中的意思