第八讲 土地增值税法.pptVIP

征税范围： （一）转让国有土地使用权 （二）地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 【例题2·单选题】下列行为中应征收土地增值税的是（D） A企业被兼并转让的房地产 B出租土地使用权 C用于贷款抵押期间的房地产 D单位之间相互交换的房地产 二、扣除项目的确定 可从转让收入额中减除的扣除项目及使用情况如下： （一）对于新建房地产转让，可扣除： 1.取得土地使用权所支付的金额，包括：（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。　　 2.房地产开发成本 （1）土地征用费及拆迁补偿费。 （2）前期工程费，通过合法渠道获得使用权后，前期规划设计、地质勘探、水文测绘、通水通电三通一平等前期工程费。 （3）建筑安装工程，支付给施工单位的。 5.财政部规定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 【提示】 1．此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策； 2．取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。 （二）旧房及建筑物的评估价格 税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。 1．“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2．对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。 解答： （1）评估价格=12000*70%=8400。 （2）税金=10000*0.005%+（10000-8000）*0.5%*（1+7%+3%）=115万。 （3）增值额=10000-8400-115=1485 【例8 -1】某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为100万元，请计算其应纳土地增值税的税额。 第一种方法（按《土地增值税暂行条例》规定的方法计算）： 第一步，先计算增值额。 增值额为：400-100= 300万元 第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。 增值额与扣除项目金额之比为：300÷100= 300% 由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四挡税率。 第三步，分别计算各级次土地增值税税额。 (1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，适用30%的税率。 这部分增值额为：100×50%；50（万元）这部分增值额应纳的土地增值税税额为：50×30% =15（万元） (2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，适用40%的税率。 这部分增值额为：100×(100%-50%)=50（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为：50×40% =20（万元） (3)增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，适用50%的税率。 这部分的增值额为：100×（200%-100%）=100（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为：100×50%=50（万元） (4)增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用60%的税率。 这部分的增值额为：300-(100×200%)=100（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为：100×60%=60（万元） 第四步，将各级的税额相加，得出总税额。 土地增值税税额为：15+20+50+60=145（万元） 第二种方法（按《实施细则》规定的速算扣除法计算）： 第一步，先计算增值额。 增值额为：400-100= 300（万元） 第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。 增值额与扣除项目金额之比为：300÷100= 300% 由此可见，增值额超过扣除项目金额200%，其适用的简便计算公式为： 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 第三步，计算土地增值税税额。 土地增值税税额为：300×60%-100×35%=145（万元） 不难看出，两种计算方法所得出的结果是一样的。 【例题·计算题】某市一内资房地产开发企业2008年有关经营情况如下： （1）2月1日与当地建设银行签订借款合同一份，合同记载借款金额2000万元，借款期限10个月，还款到期日11月30日。 （2）2月中旬用借款2000万元和自有资金800万元，购得非耕地40000平方米的使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年，2月末办完相关权属证件。 （3）第一期工程（“三通一平”和第一栋