小型项目整体策划方案钟祥XX花园方案.docVIP

子胥台花园营销策划案 武汉上业顾问房地产经纪公司提报 2010-12-18 一、钟祥市城市简介及规划 2、钟祥城市发展方向 3、项目所在区域状况 二、钟祥房地产市场发展概况 1、钟祥市房地产特征分析 1）房地产稳步发展，市场逐步成熟 纵观钟祥房地产市场，起步时间较晚，至2005年区域才萌生房地产的萌芽。但由于受到良好的市场环境影响及政府招商引资等政策扶持，钟祥市也吸引了许多资金投入市场。经过几年的发展，钟祥房地产市场也逐步走向成熟，市场越来越规范、消费者购买意识逐步增强，钟祥房地产市场以形成较稳定的发展态势。 2）建筑形态单一、住宅设计单调 受市场接受度及开发理念制约，加之消费环境相对落后。钟祥市房地产建筑风格单一，绝大多数以现代式简约建筑风格（少量简欧风格，如盛世滨江）占据市场。正在销售的房地产项目多为高层项目建筑形态，可见高层为当地人群慢慢接受中。 3）建筑结构落后，空间自由发展有限 钟祥08年时期在售各楼盘中基本都沿用原始的砖混结构。住宅空间单一，户型结构不能体现人性化。另一方面，由于建筑结构原始，居住安全性能降低，其抗震性能远不如框架结构。在建筑户型的设计与创新上没有太多的亮点，这与开发商降低成本，提高利润有直接关系。目前，这一情况在逐步改善中。 4）户型设计建设水平不断提高 钟祥市早期开发的房地产项目基本无外观设计，对于楼体外墙处理的非常简单，户型设计不够理性。而近两年推出的房地产项目在设计理念上有进一步提升，如御隆天下的住宅出现了飘窗及错层设计。在部分项目的户型设计上更注重房屋的格局，如干湿分离、动静分离及客厅餐厅的划分等，其设计更理性化，功能分布相对更明显、齐全。 5）楼盘推广手法多样化 虽然钟祥市属于县级市,但近几年房地产业发展较快，加上众多市外企业进驻钟祥房地产市场，带来了许多先进的开发理念。他们在楼盘的推广手法上也比较全面如：户外、车身、报纸、现场包装、罗马旗等，各楼盘比较重视营销推广。 6）开发量逐步上升 至2007年以来钟祥房地产市场发展迅速，众多房地产项目陆续问世。至2006年钟祥开盘房地产项目不足5个，而2007年一年时间便有近十个房地产项目开盘销售，开发体量从5万方至十几万方不等。说明在2007年房地产市场利好一面的带动下使得钟祥房地产市场也活跃起来，吸引众多开发企业前来投资建房，至2010年钟祥市推出了众多较大体量的项目，如：郢都广场、御隆天下、21世纪花园、中福御园等。 7）钟祥市房价整体均价过高，受供应量影响，短期内市场空间较大 钟祥市经过2009年和2010年两年房价的大幅上扬，市区城市均价已接近3000元/平米，并出现最高单价3980元/平米的高价房，城镇化进程加速了进城人口的购买速度，加上市区供应量偏弱的影响，造成了市区整体均价过高，在供应量未大量攀升之前，短期内市场仍有较大空间。 8）钟祥房地产消费群体分析 钟祥市消费人群特征比较复杂，涉及年龄层次广，职业范围全面。年龄层次从25-45岁，其主要消费群为机关，事业单位的工作者和个体经营户或私营户；次要消费群为周边乡镇手中持有大量货币想在市区内购房改善居住环境人员，最后是县内普通工作者和在外打工者，城市周边乡镇的钟祥市工作人员。 三、钟祥市楼盘列举分析 1、楼盘列举 项目名称 项目地址 建筑形态 销售均价 （元\㎡） 户型面积 开盘时间 销售情况 郢都广场 莫愁大道 高层 3500 90-160 2010年5月 60% 御隆天下 金汉大道特1号 多层、高层 高层2900 90-170 2009年5月 60% 中福御园 金汉大道 多层、高层 多层2500 140-153 2009年 50% 中央华府 文峰路(四技校对面) 多层 2550 90-145 2008年 售罄 2、楼盘分布分析 钟祥市房地产项目大部分集中在城市西南片(老城区及工业区)，新区项目较少。近两年钟祥房地产市场开发量迅速增大，不但开盘项目数量增多，体量也逐步增大，由原来的单个三四万方的小项目发展到有着数十万平方米的大社区，但整体供应量仍然偏弱。 3、价格分析 近两年以来，城市房价上涨幅度较大，从城市比较效益来看，同比省内其他县市，整体均价基本高达500元/平米，值得警惕。 4、面积分布 周边项目主要为100平米以上的中大户型，而本项目户型面积主要为100平米以内的中小户型，与周边项目存在一定差异性。 四、项目优劣势分析（swot） 五、项目客群定位和消费心理分析 通过对钟祥市房地产消费人群特征分析和周边楼盘购买人群的初步调查，结合本项目自身特点，我们认为本项目主要有以下购买人群： 1、周边原住民。项目处于城郊结合部，周边处于民房和公房交织状态中，随着城市范围的逐步扩大，旧城亟待升级，周边居民存在改善住房的愿望。 2、工作人口。主要是因工作地点变更或就近工