锁定美国模式万通成功变身.docVIP

锁定美国模式万通成功变身以先哲的智慧解剖房地产业,可以帮助我们理解近几年房地产屡创发财奇迹、不断制造富翁的深层原因，可以揭开覆盖在房地产商业模式变迁背后的那只无形之手。这几年在支撑房地产发展的诸多市场要素中，百姓们争相讨论房价，经济学家面红耳赤地争论房地产泡沫，政府接二连三颁布调控措施，可以说无论是“国八条”、“地产新政”、 “人民币升值”， 还是社会舆论对房地产业的质疑，不仅改变了投资者的收益预期、消费者购房的价格预期，而且改变了政府对房地产发展的支持理念和支持方式。沿袭多年的房地产商业模式的发展环境和生存土壤的巨大变化，使房地产企业不得不直面全新的行业政策、经济、需求的巨大挑战。一些聪明的房地产商埋头苦练内功，寻求新的商业模式撬动各种开发资源,继续演绎财富增长的传奇故事。　　房地产企业选择何种商业模式，决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否持续发展。在房地产业兴起初期，单纯的混合开发模式和百货公司模式占主导地位，开发商利用大量银行资金买地、挖坑、盖房、卖房，然后再开始新一轮循环。他们之所以能够生存、发展,依靠的不是产品和服务质量，而是土地制度的不完善以及消费者的不成熟。他们占用建设单位的资金，让工程公司垫资修建；他们通过预售占用一部分客房的资金,他们在税费上减、免、拖。还有一些开发商自己缺乏开发资金,就千方百计构建关系链，靠关系拿土地，靠关系银行拿钱，他们依靠这种不成熟的赢利模式、不规范的市场运作办法很快地完成了资本积累，为企业进一步发展赢得了时间和物质基础。但这种开发模式在住房短缺、市场不完善的条件下，最差的房子、最差的物业管理也有市场需求。但房地产市场发展环境今非昔比，这种模式现在已经暴露出诸多弊端，不仅投资结构不合理，而且潜藏着巨大的信贷风险。　　从产业的发展规律来看, 企业商业模式的创新已经取代了产品创新，成为投资者选择投资对象的重要原因。商业模式的确定是纲，是企业发展的根本，是一切经营活动的重心，其他一切要素都是为其提供支持和服务的。现在房地产业政策的不断调整、市场状况的不断变化，要求企业的商业模式也要不断改革、与时俱进。尤其是金融紧缩和土地严控，大多数房地产企业失去了“钱袋”和“粮票”，传统的“卖烧饼”的开发模式已难以为继。改造公司的商业模式、确定企业的战略定位、 采用与市场相适应的商业模式，已成为企业能否生存发展的命脉。为此，本刊通过大量采访和调研，推出万通、华侨城、顺驰、万科、华远、SOHO中国、万达集团改造传统房地产商业模式的探索路径、创新模式，以期为房地产商业新模式的形成抛砖引玉，为房地产业的健康持续发展建言献策。　　“美国模式”带给万通的不仅仅是全新的经营模式，而且还会有企业发展的可持续性。 　　素有“地产教父”之称的万通集团主席冯仑，9月底在接受媒体记者采访时坦承，万通 将跻身于内地房地产业的前五名，而万通正在实现从全能地产开发商向专业地产投资商的转变。这一战略转型，是冯仑全面否定“香港模式”而首肯“美国模式”的标志。 　　经营模式之变 ：　　从全能型转向增长型　　始于2004年的宏观调控政策，2005年仍然继续。其重点之一就是控制固定资产的投资过快，房地产仍在调控之列。传统的房地产开发商，即“全能地产开发商”受此影响最大。这是因为，房地产企业过渡依赖的银行，对房地产企业采取了慎贷措施。 　　事实上，在这个背景出现之前，一直享有“地产思想家”“地产教父”美誉之称的冯仑，在总结分析港台及欧美数十个国家和地区的房地产企业商业模式后，果断驾驶万通这艘地产之舰朝“美国模式”转型，通过战略调整将万通地产商业模式进行改良, 即由全能开发商转型为专业的房地产投资公司。 　　一个需要提及的事实是，国内大多数房地产开发商一直模仿香港模式。尤其是1998年取消福利分房后，商品房开始大量涌向市场时，很多开发商都是利用香港模式奠定了发展基础。 　　所谓的香港模式，是房地产开发的全部流程，从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成，房子建好后，地产公司不持有物业，直接出售。香港模式中突出的一个特点是，房地产开发商更多依赖于银行提供资金。 　　“在资金来源方面，美国的房地产资金只有15%左右是银行资金，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金，房地产基本上是私人投资。而我们的房地产投资资金来源中80%都由银行提供，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款、还有开发贷款。中国的房地产对银行的依赖度太大，房地产企业负债过高是房地产面临的危机之一，过分依赖银行的后果是非常严重的。我认为，国内房地产公司的开发模式要尽快从香港模式转到美国模式上。”早在2002年底，富有远见的冯仑就提出了经营模式的转型，2003年万通就从香港模式向美国模式转变。 　　一位业内人士评价说，宏观调控政策出台以前，万通就已经做出了由香港