最严调控下突围.docVIP

最严调控下突围 　　调控大年，开发商仍然有一个丰收之年。 　　 　　新年后，香港的内地房产股走出一波“小阳春”。“华南五虎”中的碧桂园（2007.HK）、富力地产（2777.HK）和雅居乐（3383.HK），股价涨幅均超过10%；五矿建设（0230.HK）、沿海家园（1124.HK）等小盘地产股，涨幅也冲过6%。 　　此前的2010年12月底，A股地产板块提前启动，万科（000002.SZ）、保利（600048.SH）、金地（600383.SH）等多支地产股强势涨停，其后走势明显强于大盘。 　　股价的上涨，源于业绩的向好。 　　2010年12月1日，万科对外宣布，公司销售业绩提前一个月突破千亿元大关。调控之年，这家国内最大的地产开发企业交出了一份史上最靓丽的年报。 　　实现突破的不仅是万科。 　　中国房产信息集团公布的统计数据显示，2010年共有6家开发商销售金额超过500亿元。即使排名第十的富力地产，年销售金额也达到321亿元。相对于2009年，“前十”的门槛提高了100亿元。 　　在“史上最严厉调控”下，凭借过去数年间多轮调控中积累的应对经验，开发商全身而退。 　　有业内人士认为，此轮地产调控尽管来势汹汹，但从最终的结果看，开发商仍敏锐的发现了调控中的盲点：二三线区域市场、高端住宅和商业地产。以万科为例，“坚持快速周转和战略纵深，做主流住宅，这是其2010年业绩突破的主因。万科已经大幅提高二、三线城市的业务占比，近90%产品为140平以下的普通住宅。”易居中国的一位分析师表示。 　　布局调整只是应对策略之一。转战商业地产及对产品线做出调整，也成为开发商在调控盲点下套利的主要手段。 　　 　　调控盲点 　　面对主管部门在北京、上海、深圳等一线城市的“严防死守”，广泛布局二三线城市、乃至四线城市，成为多数开发商的选择。不少开发商高层与行业分析师均对《财经国家周刊》表示，正是此种战略调整造就了开发商2010年的销售业绩。 　　中国房产信息集团（CRIC）提供的数据显示，2010年销售数据前二十家开发商中，一线城市的贡献率正在下降，由2009年的39%降至2010年的30%；而二线城市的贡献率则由48%升至54%。 　　CRIC分析师崔琳表示，从区域成长性来看，二线及三四线城市的地产市场仍处于发展阶段，上升空间较大，尤其城市化进程的加速，提供了大量刚性需求。从政策及市场的稳定性来说，“二三线城市受调控的影响远远低于一线城市”。 　　国信证券首席地产分析师方焱对《财经国家周刊》表示，“2010年业绩好的企业，无论万科还是恒大、碧桂园，他们都是二三线城市卖得好。” 　　尽管利润率有待提高，但政策风险使得开发商走出一线城市的脚步不断加快。 　　CRIC报告指出，以行业龙头万科为例，其2010年年内新增土地中近50%建筑面积项目位于三四线城市，中海年内新增土地中35%位于三四线城市，与一二线城市的地位几乎相当。 　　“大型开发商布局重心转向，已是不争的事实。而随着企业新增土地和项目的开发，三四线城市的商品住宅量成交无疑将迎来一轮高峰。”崔琳说。 　　布局的变化令开发商避过调控之手，而房价高企的背景之下，政策风险依然存在。从过去的数轮调控经验看，商业地产才是开发商真正的避风港。 　　“长远来看，做好商业地产，再反哺住宅也是调控下的一种办法。”国信证券一位分析师表示。 　　依照国外经验，商业地产是住宅之后的更高级阶段。对仅有20年历史的中国房地产业来说，商业地产还远未成气候，但调控正在改变这一进程。 　　国泰君安的一份报告将当前开发商的商业模式分为六类：快速开发的万科模式，侧重产业切入和城投平台的“胡雪岩”模式，起家于建筑施工的“前店后厂”模式，追求产业创新的“地产金融”模式，现金奶牛的商业地产持有经营模式和“住宅销售+商业持有”的万达模式。 　　“回归产业和商业模式的根本，长期来看，销售+持有模式有着终极意味。”国泰君安首席地产研究员孙建平说。 　　置身北京东三环中路的建外SOHO楼下，对面赢嘉中心的楼顶已悄然立起万科的招牌。2010年10月21日，久陷“转商”传闻的万科在北京迈出实质一步，以11.5亿元购得这栋原属中信地产的写字楼，建筑面积超过4万平方米。 　　北京万科总经理毛大庆随后表示，将投入3亿元重新改造此项目。对“只做住宅”的万科，这是转战商业地产以来最大一笔投入。 　　2010年12月11日，万科副总裁肖莉对《财经国家周刊》表示，万科接下来会关注一些城市的旧改项目，而这些项目在出让时，地方政府往往已有商业规划要求。分析人士指出，保利、华润两家央企，在2009年拿地成绩突出，相当一部分均通过此种方式获得。 　　分析人士认为，万科的转变一方面拜外部环境所赐，亦有因竞争对手产生的内生动力。万科高层曾公开表示，公司的真正对手是专注商业