样点地价法.docVIP

第 PAGE 1页，共 NUMPAGES 10页样点地价平均法评估基准地价概念：在农用土地定级基础上划分基准地价区片，调查农用地投入产出样本资料和市场交易样本资料，并计算样本地价，以样本地价的平均值评估农用地基准地价。步骤：1）资料调查；2）根据农用地分等定级的成果，按级别划分基准地价区片；3）按区片确定农用土地利用类型；4）投入产出样本资料和市场交易样本资料抽样调查；5）利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并还原为地价；6）分析市场交易案例资料，计算样本地价；7）根据所测算的地价资料，调整基准地价区片，并计算各区片及级别基准地价。资料调查的内容1）农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；2）影响农用地地价的因素资料：根据所确定的因素体系并结合当地的实际条件确定农用地基准地价影响因素体系，并调查各评估区片的影响因素状况；3）农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；4）社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；5）其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。划分基准地价区片划分基准地价区片，要求区片内的农用土地质量和价格应基本一致。根据各地的条件，划分基准地价区片可采用以下方法：1）以土地级别为基础划分基准地价区片：即在农用地定级基础上，根据农用地定级单元总分值划分基准地价区片；2）根据农用土地质量划分基准地价区片：对于没有进行农用土地定级的地区，可根据对农用土地质量和产量调查，将土地质量相对一致的区域划分为一个区片，并以此作为基准地价区片。采用该方法划分基准地价区片，可根据地形图、土地利用现状图、土壤图等资料，对地形、土壤、土地利用类型和水利设施状况进行综合考虑，然后将条件相似的土地划为一个区片。具体划分方法如下：a.按地形分：例如分为平地、坡地等，或必要时可按照海拔高度、坡度、朝向等作更细的划分；b.按土壤分：例如按土壤质地、土层厚度、土体构型等划分；c.按水利设施分：例如按水系的受益范围、水利设施的好坏及满足程度等划分；d.按其他因素分：例如交通条件、灾害情况、位置条件等。上述各种因素大致相似地区，可确定为一个基准地价区片。无论采用哪种方法，所划分的区片均应在基准地价评估测算过程中，根据所调查的各种样本地价资料进行调整，并最终确定基准地价区片。确定土地利用类型根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各区片的主要用地类型，并确定各类用地中的用地亚类，确定当地农用地基准地价评估的土地利用类型体系。投入产出样本和市场交易样本资料的抽样调查农用地投入产出样本资料和市场交易样本资料的调查采用抽样调查方式。具体调查内容按附表A3—A9。1）样本单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中；一般采用土地利用现状图的图斑为调查单位。 2）样本抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分组，根据当地情况，少数用地类型可区分到亚类； 3）样本要有代表性，样本分布要均匀，样本数据应调查最近的连续三年的资料； 4）调查样本总数、每级土地及各类土地调查样本数，应符合下列要求：Eni / En = ENi / EN (8—1) 式中：Eni ——第i类用地抽取的样本单位数； En ——各类用地抽取的样本单位总数； ENi ——第i类用地的样本单位数； EN ——各类用地的样本单位总数。样本资料的整理 1）样本资料补充完善或剔除：对所有调查的样本资料均应逐表审查，对主要数据不全或不准确的，应进行补充调查，完善内容；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样本进行剔除；2）样本资料归类：将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别、土地用途、用地效益等进行归类，当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。投入产出样本资料的分析计算1）年总投入的分析计算年总投入是指估价对象土地在经营使用过程中所必须投入的每年平均的客观费用。按照农用土地生产经营的方式，其投入形式有：生产农副产品过程中所必须支付的直接及间接费用，如种苗费（或种子费、幼畜禽费）、肥料费（或饲料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材料费、水利费、农舍费（或畜禽舍费）、农具费以及有关的税款、利息等。农业生产投入的计算，可根据所评估土地的农业生产类型，按照所投入物化劳动及活劳动的类型和数量，按估价期日的正常市场价格