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《房地产金融》 个人住房抵押贷款 2 本章目录 第一节 个人住房抵押贷款概述 第二节 个人住房抵押贷款的相关计算 第三节 个人住房抵押贷款的合同关系 第四节 个人住房抵押贷款的业务流程 第五节 个人住房抵押贷款的若干问题 3 第一节 个人住房抵押贷款概述 贷款 一、个人住房抵押贷款的概念 4 1.抵押贷款 第一节 个人住房抵押贷款概述 抵押贷款通常是指借款人(个人或法人)以自己或第三人现有的不动产为担保而向银行申请贷款的行为。 抵押贷款的特点： (1)抵押物既可以是房地产，也可以是其他财产 (2)抵押物既可以是自己的，也可以是他人的 (3)抵押物是现有的财产 (4)贷款用途多样，但通常不得用于权益性投资 (5)抵押物价值通常需要评估 // 5 2.个人住房抵押贷款 第一节 个人住房抵押贷款概述 个人住房抵押贷款特指购房人将其所要购买的房地产抵押给银行，从银行贷款后用于支付所要购买的房地产，购房人按约定还本付息，还清后解除抵押。 个人住房抵押贷款的特点： (1)抵押物就是其所要购买的房地产 (2)抵押贷款只能用于购买房地产 (3)办理抵押的房地产不转移占有关系 // 6 一次性付款和抵押贷款购房的比较 第一节 个人住房抵押贷款概述 一次性付款购房的优点：(1)节省利息支出；(2)购房后没有定期的经济压力；(3)转手容易。 一次性付款购房的缺点：(1)一次性付款压力大；(2)资金沉淀，机会成本较高。 抵押贷款购房的优点：(1)提前消费；(2)可将资金用于其他投资。 抵押贷款购房的缺点：(1)还款压力大，心理负担重；(2)变现较慢。 // 7 第一节 个人住房抵押贷款概述 个人住房抵押贷款在我国通常被称为“按揭”。 “按揭”一词的来源有两种说法： (1)按揭是英文“Mortgage”的粤语音译，本意是抵押，后于20世纪90年代从香港引入内地房地产市场并逐渐流行，现成了“个人住房抵押贷款”的俗称。 (2)“按揭”是个组合词，“按”的意思是“抵押”，“揭”的意思是“解押”。 // 8 第一节 个人住房抵押贷款概述 发展个人住房抵押贷款业务的好处： (1)对个人：提前改善居住条件。 (2)对开发商：提前回笼资金，促进房地产业繁荣。 (3)对银行：扩大业务，增加利润(优质资产)。// 9 二、个人住房抵押贷款的类型 1.按照贷款性质划分 第一节 个人住房抵押贷款概述 (1)商业贷款(商业银行发放) (2)公积金贷款(政策性贷款，公积金管理中心负责运作) (3)组合贷款(公积金贷款+商业贷款) // 10 2.按照房地产类型划分 第一节 个人住房抵押贷款概述 (1)“一手房”抵押贷款 “一手房”是指初次交易的房地产，包括期房和现房。因此又分为现房抵押贷款和期房抵押贷款两类。 (2)“二手房”抵押贷款 “二手房”是指已经取得房屋所有权证和土地使用权证，在二级市场上合法交易的住房和商业用房。 // 11 相关概念——期房和现房 第一节 个人住房抵押贷款概述 期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证至取得房地产权证(大产证)期间的商品房。期房在港澳地区被称做为“楼花”。 现房是指消费者在购买时具备入住条件的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证(房产证和土地使用证)的商品房。 // 12 2.按照房地产性质划分 第一节 个人住房抵押贷款概述 (1)商品房抵押贷款 (2)经济适用房抵押贷款 (3)其他政策性住房抵押贷款(房改房、两限房等) // 13 三、个人住房抵押贷款的期限 第一节 个人住房抵押贷款概述 个人住房抵押贷款的期限最长不超过30年，目前贷款期限10-20年的较为常见。 此外，银行还要结合贷款申请人的年龄来确定贷款期限。贷款申请人贷款时的年龄与贷款期限之和通常不超过其法定退休年龄(男性60周岁，女性55周岁)。 // 14 四、个人住房抵押贷款的额度 第一节 个人住房抵押贷款概述 个人住房抵押贷款的额度最高不超过所购房价的80%，通常最高为70%，即首付款比例要达到30%。 个人住房抵押贷款的最高额度经常根据市场情况调整。中国人民银行规定从2008年10月27日起，商业性个人住房抵押贷款的最低首付款比例调整为20%。为抑制炒房，2010年4月，国务院决定