小规模住宅开发何取胜.docVIP

PAGE PAGE 7小规模住宅开发如何取胜小规模住宅的开发特征特点一：用地规模较小小规模项目首先在于用地规模较小，属于名副其实的“豆腐块”或“零星地块”项目。特点二：地理分布较杂在老城区、成熟社区或繁华市区做的项目，一般是在闹市中拿一块地，有点见缝插针的感觉。分布于城市主干道沿线，介于干道两侧有较多小空地，而且又有交通便利优势之故。特点三：物业类别特征较突出一般做成以下几类物业：普通住宅，一般定位豪华大户型住宅，高档定位小户型，一般临交通干道公寓，商业环境较好外销楼盘特殊物业特点四：有一定的有利条件是短、平、快的项目。项目较小，投资较少，财务风险相对降低。定位比较单纯。周边有成熟的社会配套，可以搭便车。特点五：也有较多不利条件风险：定位风险。定位单一，好则好矣，全盘皆赢，但就怕在定位失败，满盘皆输。竞争风险。小项目常面临大项目的打压，市场空间易被挤压和侵蚀，令不少开发商担惊受怕，如履薄冰。破坏因素破坏性的交通因素。比如紧临市政主干道、立交桥、铁路线，噪音污染令小项目的消费者不堪忍受。互相残杀性的破坏因素。指同一区块内的不同小项目，由于开发时序不一致，致使后面开发的项目对前面的项目造成破坏，而前面项目对后面项目也有一定程序上制约着其发展。特点六：开发束缚条件较多，可自由发挥的空间不大。小规模地块开发的限制因素主要包括：一般限制因素★地理位置上的不利因素★自然环境较差和周边景观资源欠缺★街区功能紊乱不明★用地面积较小，面积越小，设计师越难发挥想象力★地块形状的限制★地形高差的限制受上述因素影响，小规模 住宅在规划楼宇栋数、层数、摆放和朝向、户型和面积、车库设置、立面和风格以及其它细节等方面的处理都较难。其它限制因素★自身难做配套★较难利用景观资源★物业管理难上档次，规模化经营较难★楼宇间距较小，住户私密性较差二、小规模住宅与大项目的比较比较一：规划设计小项目不需要进行规划设计，或者只需简单的规划设计。在占地面积、容积率、建筑高度、覆盖率等规划用地指标及地块形状既定的情况下，留给规划设计师自由发挥的余地极小，顶多变换一下建筑物的排列方式。而大项目给予发展商和规划设计师发挥才智的空间，因而最能体现其的专业水平，也因此，大规模住宅小区可以达到小项目望尘莫及的空间艺术效果和景观效果，可以做出小项目做不到的创新设计。就规划设计而言，大项目较小项目有明显优势。比较二：建筑设计小项目不能以规划设计取胜，只能在建筑设计上下功夫，立面精雕细琢，平面布局力求合理实用，户型设计方面尽量做到功能完善，功能分区明确，采光通风良好，满足居住和使用要求。在建筑设计方面，大项目较小项目略有优势。比较三：小区环境小项目占地面积小，容积率和建筑密度高，留下来作绿化的空间很少，或者没有。如果一块地只能建两三栋高层住宅，那么绿化只能向空中发展，搞立体绿化，如果地块面积稍大一点，可以做围合式布局，建一个中心绿化庭园，或者搞行列式布局和条块绿化。现在一些高档次小项目将底层架空做绿化，增大了绿化面积。小项目可用面积小，即使将底层架空，总绿化面积依然不大，在绿地面积有限的情况下，要改善小区环境就面临着很多限制，可使用的构景要素不多，一般是草坪、树木、花卉和铺装地面，大规模住宅小区可以做的山水、石景在小项目中就很难做；由于地块面积小，可以使用的组景手法也有限，花草树木随意搭配，自然难以达到好的艺术效果。只有具有很高专业水平的园林设计师才能在小项目中做出精致的园林景观。就小区环境而言，大项目较小项目有明显优势。比较四：配套设施小项目自身配套设施少，对周围公共配套设施依赖大。由于规模限制，建造小而全的项目也不经济，浪费资源。比较五：地段小项目自身配套少，对周围的配套设施依赖度高，所以小项目只适宜在比较成熟的居住区兴建。而大项目对地段的依赖程度要低得多。比较六：土建成本在建筑材料及设备采购方面，由于大项目采购量大，供货商愿意以优惠价格供货，小项目则可能享受不到这些优惠；大项目的工程量大，工期限长，施工单位愿意以比小项目更低的报价承接；大项目投资额大，设计单位也愿意以较低的设计费率接受委托。就发展商而言，在项目开发过程中主要工作是资金动作和协调组织，做大项时一些费用开支会增加，但总体而言，每平方米的成本降低了。比较七：开发周期大项目一般分期开发，逐步推售。分期开发还可以使发展商在第一期开发销售过程中摸透市场，熟悉情况，避免出现大的失误，为后期工作做好准备。小项目一般一次投资，一次建成，一般而言，小项目的开发周期较大项目短。比较八：营销手段大项目在营销方面较小项目优势明显。首先，营销手段较小项目灵活。大项目的一期工程可以成本或微利价发售，低价入市，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。以后随着小区日益成熟，配套设施逐步完善，小区知名度提高，在后面几期工程发售时可以不打或少打广告并提高价格