百思勤--曲靖·西派东岸项目定位补充报告ppt课件.ppt

曲靖·西派东岸项目定位补充报告;本报告形成综合2008年5月24日定位汇报各专家意见。 主要补充内容如下:;1、曲靖市场参考案例分析 官房地产潇湘新区 盛世锦华东江花园;市场参考案例：官房潇湘新区 全面超越的先行者，高品质高价格的代表;官房雄军，挥师曲靖官房集团连续多年位居云南房地产综合实力首位，有国家一级资质。;天生丽质、潇湘新区项目总占地面积800亩，以联排别墅与双拼别墅为主，分三期开发。;景观资源优越，代言片区未来;城市配套完善，区域成熟珠江源大剧院、图书馆、官房大酒店相继落成，展现崭新城市氛围。;品牌影响，产品溢价官房强大的品牌、大手笔投入、专业操作，使其具较强的市场认知度。;价格梯度拉升，投资价值呈现依托大环境与项目品质形象品牌合力，价格快速提升，形成市场标杆。;规划劣势：地块利用不佳，商业配套人性化欠缺;园林劣势：水资源、坡地利用度低，园林缺乏主题;建筑风格劣势：外立面单调，层次感不强产品使用色彩过多，局部单一；立面笨重，风格不明确。;户型劣势:欠人性化设计，居住舒适度不佳，采光受限，景观布局存在问题;潇湘新区案例总结;潇湘新区与本项目对比分析;潇湘新区项目对本项目开发的启示;潇湘新区对本项目的启示：;市场参考案例：盛世锦华东江花园 低品质低价解决刚性需求而快速变现的代表;盛世锦华：植根曲靖、深谙客户心理以“山水缘、东江花园” 的开发在曲靖市场上取得了一定影响力。;东江花园：城郊结合部，资源匮乏位于麒麟东路与珠江源大道交汇处，环境差，配套缺乏，无特殊资源。;项目定位：针对主流市场、快速开发变现 以市场刚性需求的中低端客户为主，以快速变现为开发依据。;规划设计：降低开发成本，规避风险 围合式布局，加深进深，减少立面变化，减少园林投入，降低成本;营销策略：低品质、价格战，转移视线 针对首次置业客户，利用低价策略转移客户对产品缺点的关注。;项目;价值一：以主流客户需求为导向;项目;东江花园项目对本项目开发的启示：;2、曲靖市场发展阶段及需求分析;时间轴;各阶段客户需求关注点比较： 第???阶段：购房客户主要为本地人，受居住压力而购房，价格是他们参考的主要因素； 第二阶段：购买客户以曲靖本地人为主，出现了少部分周边城市客户，他们在购房时除了考虑价格，也对户型、价格及物管等方面提出更高的要求； 第三阶段：出现了大量周边城市客户，如沾益、富源、贵州盘县等地。他们更加注重产品品质与居住的舒适度；对产品的园林、户型设计、配套、物管等软性设施更为关注。; 阶段;市场发展阶段对项目的启示;市场发展阶段对项目的启示;市场发展阶段对项目的启示;市场发展阶段对项目的启示;3、周边配套情况调查;生活配套欠缺，片区不成熟项目东边规划有公交汽车站，北端空地归属不明，具有不确性。;区域内生活基本需求需在3.8公里以内解决除区三中与火车站外，业主基本的生活需求不方便。;主要交通道路：;城市副中心;城南配套矛盾，催生城北规划新思维 城南片区由于商业生活配套的不成熟，使片区发展矛盾较为突出。;两大重点项目规划，硬件升级政府搬迁与职教中心两大重点项目的带动，使区域发展预期良好。;农校 296亩;片区配套调查结论： 项目片区配套的欠缺与区域未来配套的不确定性，决定了项目必须通过自身商业配套的打造来解决；;4、珠江源古镇商业调查及分析;珠江源古镇基本资料： 项目地址：珠江源古镇位于珠江源大道北段与南小线交汇处，在珠江源大道两侧各占100米； 项目处于曲靖与沾益交界处，是该区域的一个地标性建筑； 开发商：曲靖市东盛房地产开发有限公司； 项目占地：160亩，建筑面积：１０万平方米，容积率：１； 珠江源大道与自然小河将小区分为大小不等的四块。;珠江源古镇建筑风格采用大理、丽江与江南水乡等元素，形成即有传统中式特色又荟萃曲靖文化的商业建筑群;珠江源古镇以全部销售的模式来取得资金变现，商业招商滞后，导致价格偏低，销售情况不理想;珠江源古镇对片区的影响结论 区域环境较差，项目发展需要较长的培植期； 就目前操作手法，项目能否成功运作存在较大的变数； 项目的开发为东盛地产的沿珠江源大道两侧的土地出让提供了升值空间。;5、曲靖烟厂购买力调查及分析;城北片区产业特点：产业聚集，经济支柱 曲靖烟厂是效益最好，片区置业意向最强的企业。;烟厂概况;除烟厂内的儿童乐园、 游泳池、网球馆及足球场 外，烟厂还拥有配套的小 学“梅园小学”、及烟厂对 面的医院。;企业发展态势稳定，在职员工保持在3500-4000人左右;职工公寓与石林福小区是烟厂职员主要居住地，部分具有较强经济实力的职工选择厂外置业;烟厂职员选择在邻近的项目置业，曾团购盛世锦华·山水缘200套别墅;烟厂客户中改善居住型及首次置业型成为购房需求的主要群体;访谈（经营烟厂旁边的小卖部） 杨女士