思源泛海国际商务大厦市场研究及项目建议.pptVIP

* 第*页 本项目最终发展建议 新城核心? 泛海出品 ? 打造城市高品质人文景观综合体 第*页 本项目位于钱江新城中心区，地理位置极佳，地段价值极高； 本项目整体商务综合体，市场此类产品尚未入市，但目前综合体展现的只有写字楼部分，区域同质写字楼体量较大，未来供应更大； 项目在建筑密度、建筑高度、单层面积等方面没有优势； 新城市场走势看好，20000-30000元/平的价格，仍有上升空间； 针对本项目来看，我们目前的任务： 项目在特定的市场环境下该如何定位？ 目前市场环境对本项目的影响 第*页 定位差异化原则 附加值原则 弹性化原则 市场共鸣原则 通过业态选择或者是业态的根本颠覆 来实现项目的定位差异化 就是充分考虑区域需求，把定位作 为附加值项目进行规划 项目硬件配置或分割要考虑业态的多重 选择性，功能上保证各种业态灵活取舍 通过主题特色营销或特色业态或者特色 消费群体做出规模和品牌效应，获取 赢利价值 市场定位原则 第*页 CBD Diagram 2 钱江中央商务区； （投资首选） 杭州未来新城； 城市生活后花园！（生活与办公） 功能附加值； 未来建设带来的价值提升； （产品价值） Diagram 2 本项目 钱江新城 相互关系 载体与纽带 载体与纽带 项目功能：商务、旅游、渡假、休闲、投资 第*页 由于本项目受到诸多因素的影响，我们可以从项目的价值体系和产品功能自身两者相结合作反向考虑，考虑规划中的城市商业布局以及交通动线，本项目市场定位应该是： 项目市场定位 兼顾城市功能需要和社区配套的 以周边CBD为主要辐射对象的 并形成与区域旅游商务联系的 同周边功能定位形成互补的 区域过渡型城市功能综合体。 「坐拥CBD新贵，创领国际园区，高端商务综合体」 第*页 钱江新城中央商务区写字楼是最高档次的代表，写字楼配置越来越高，超甲级写字楼成为未来发展趋势； 沿江商务区自然属性明显，景观得天独厚； 中心区未来供应量巨大，竞争激烈； 区域交通配套发达，规划科学前瞻，市场关注度高。 项目形象定位背景 第*页 项目形象地位 钱江CBD·观江5A级·综合高端商务平台 区位 产品 档次 第*页 第*页 综述 以上，我们通过详细的市场研究、专业的分析研讨，找到了项目发展方向及操作关键点； 后续，我们将结合市场研究成果，针对方案自身进行充分的产品研究工作，从而将市场需求融入到项目自身中。 第*页 THANKS 第*页 * * 开发 重点 2010年 突出行政中心优势 启动总部经济建设 培育现代商务功能 产业龙头导向 重大项目优先 形成高级商务中心 立足杭州凝练特色 服务浙江强化功能 辐射长三角提高国际竞争力 2020年 功能形成期 2015年 功能完善期 功能强化期 功能精练期 主要 任务 2006-2010： 进行基础设施、标志性建筑 物及配套建筑的建设，并初 步投入使用，形成一定的功 能。 2010-2015年：在进行金 融、商务功能建设的同时 ，重点进行高档住宅的开 发、金融中心的建设、商 业配套及景观设施的建设 ，完善钱江新城的辅助功 能。 2016-2020年：随着市场经济越来 越发挥重大的作用，部分职能会分 散出去，同时将进一步强化钱江新 城的商务、金融和现代化服务的功 能，加强产业的集聚，以满足杭州 及周边地区对钱江新城日益增长的 商务、金融和现代化服务的需求。 2020年——：要在更大的 范围内参与国内、国际竞争 ，要进一步突出特色，充分 利用浙江省的经济势力，促 进钱江新城在更大范围内集 聚和扩散带动作用。 钱江新城商务区的发展 钱江新城核心区将形成杭州新的重要商务区，取代黄龙顶级商务圈的地位。 第*页 钱江新城核心区写字楼分布 第*页 作为杭州未来的CBD,钱江新城2008年至2014年将有近250万平方米各类档次的办公物业供应市场，将会成为杭州最具规模效应的商务区域； 地铁、市民中心和大剧院等公建设施将会极大的改善和促进CBD的办公氛围的形成； 大型知名项目，如华润万象城和新加坡凯德置地旗下来福士广场将会对本区域内办公提供全方位的支持； 整体而言，钱江新城的办公物业综合品质高于杭州其他几个板块的办公物业，展现了高端化发展的趋势。 第*页 第三梯队 第二梯队 第一梯队 光彩国际中心 万银国际大厦 华联UDC时代大厦 圣奥中央商务大厦 浙江财富金融中心（258m ） 宏程国际大厦 迪凯国际中心 尊宝大厦 华成国际发展中心 钱江国际时代广场 中华航空大厦 蓝鲸国际 东杭大厦 中天大厦 瑞晶国际商务中心 汉嘉国际 产品有一定亮点： 15米挑高大堂 呼吸式玻璃幕墙（华联） 总裁专属车库、直达电梯独立办公室 直升机停机坪 高层写字楼12.8米大跨度无柱式设计 电梯速度