当前宏观调控形势下朝阳区房地产市场的现状及未来发展走势的研究.docVIP

当前宏观调控形势下朝阳区 房地产市场现状及未来发展走势研究 内容摘要：随着我国土地使用制度改革和城镇住房制度改革的不断深化并取得了实质性进展，居民居住条件有了较大改善。尤其是2000年以来，以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。随着行业的快速发展，房地产市场出现了过热的现象，表现出价格的不合理持续上涨、投资规模过大、房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存等问题。而近年来政府对房地产频繁出台的调控政策，在一定程度上对房地产市场存在的问题进行了改善，但仍然存在着房价僵持、供需结构不合理等现象。 在这种形势下，朝阳区作为全市房地产投资最为活跃的区域，对政策的敏感度较强，伴随政策效应的释放，房地产市场发生了较大的转变。摸清朝阳区房地产市场的发展现状，掌握国家及市政府对房地产业的宏观调控政策，阐述调控政策对房地产业运行的效果，并对宏观调控政策提出符合朝阳区情的意见和建议有着重要而积极的意义。 一、房地产调控政策发展历史及当前政策的主要特点 （一）政策对房地产市场发挥了重要作用 房地产业作为对调控政策高度敏感的产业，其发展受政策左右最为明显，其震荡的走势也会对区域经济整体产生较大波动。 从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确房地产成为国民经济支柱产业以来，房地产市场得到快速发展，各种问题亦随之暴露。2004年的“8.31大限”让土地市场得到规范，限制了曾经的暗箱操作，打开了房地产企业靠实力竞争的大门。面对日渐火爆的房地产市场，2005年中央连续推出了两版“国八条”，既顺应了当时民众要求打击炒房等市场过热现象的呼声，更体现了国家调控房地产市场的决心，并为后续调控措施的出台提供了基础。2006年国务院和建设部等九部门先后提出了“国六条”、“十五条”、“90/70”等多项市场调控措施，拉开了一轮调控篇章的序幕。随着政策的逐步深入实施，之前商品房价格暴涨、地王频现的现象得到遏制，各地房价开始下跌。2009年初受全球经济金融危机等因素影响，楼市开始出现短期的观望情绪，之后随着贷款等金融政策的松绑，房地产市场开始回暖，商品房价格随之继续上涨，新一轮调控势在必行。 （二）新一轮调控政策的特点 2009年末，经济的复苏也使房地产市场迅速回暖并趋向过热。为稳定房地产市场，政府连续打出组合拳，掀起了新一轮房地产调控政策的篇章。 1.政策出台密集有力 2010年-2011年，从国家到地方连续多次颁布严厉的、差别化的、强化行政手段的调控政策，显示了对房地产市场调控的态度和决心。 2010年1月国务院办公厅首先出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）。4月，国务院再度出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）。13天后北京市推出的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知 2.调控方式适时多样 从内容上看，“抑制房价过快上涨”成为本轮调控的主要目的，而政策力度也相比之前更加严厉，调控目标更加明确，调控手段更加多样。首先，政策抑制不合理需求为历年力度最大。不仅从差别化的金融、税收政策上有所体现，而且对地方政府的考核也纳入房地产调控中，促使地方政府配合中央政策。第二，地方政府在本轮调控中有了权力和压力，国家要求地方政府出台相应措施细化中央政策，在一定程度上缩小了博弈空间，表现最为明显的就是北京市出台的“京十二条”和“京十五条”的限购令。第三，从土地供应入手增加普通商品房和保障性住房的有效供给。第四，本轮出台的政策都是根据市场实际变化情况适时出台，逐步加强和巩固是市场的调控成果。 二、调控政策下朝阳区房地产市场的发展现状 （一）历史政策为朝阳区房地产市场发展带来了机遇 1.朝阳区房地产发展历程 房地产开发投资是衡量开发发达程度的最主要指标，更是全社会投资的重要组成部分。在国家深化住房制度改革步伐加快，朝阳区全社会投资结构转变，房地产开发投资占全社会投资比重逐年上升 从房地产开发2000年以来的走势上看，波动性及干扰性表现明显。2000年-2004年，伴随着朝阳区CBD功能区的快速发展，城乡一体化的推进、工业污染企业搬迁，使全区开发处于全速增长期，各年增速均在40%以上，2004年房地产开发完成投资436.4亿元，是2000年的4.2倍。2005-2010年市场的需求矛盾表现突出，政府对市场的调控力度加大，全区房地产开发投资表现平稳，5年间增量为320.6亿元,除2008年降至-11.7%外，基本保持了20%左右的增长。2010年下半年，抑制市场的过度膨胀的调控政策再次出台，朝阳区房地产市场步入了深度调整期，2011年投资占全社会投资比重降至59.1%，较上一年下降5.8个百分点。 图1：2001年-2012年10月朝阳区投资情况 2.