新世界商业街的项目综合价值研判的报告定稿.docVIP

新世界商业街 项目综合价值研判报告 目 录 第一部分 项目说明 3 1．项目区域位置 3 2．项目基本资料 3 3．项目租赁情况 5 4．项目周边交通状况 5 5．周边配套 5 第二部分 市场研究 6 1．深圳房地产市场分析 6 2．项目片区市场分析 7 第三部分 项目分析 8 1．项目综合价值分析 8 2．项目SWOT分析 10 第四部分 投资分析 12 1．成本测算 12 2．本项目租金水平 13 3．经济效益评价 14 结 论 15 第一部分 项目说明 1．项目区域位置 新世界广场项目位于深圳市龙岗区横岗政治文化中心区，深惠路与茂盛路交汇处。项目区域位置图如下： 【】 2．项目基本资料 2-1 项目基本概述 项目指标 具体内容 项目名称 新世界广场 建筑面积 3428平方米 用途 金融、商业 总楼高 一层层高7.5米，二层层高5.5米，共两层 产权清单 一楼12本，二楼49本，共61本房产证，约4200万元人民币 使用年限 70年（1996年3月8日至2066年3月7日） 竣工日期 2001年11月14日 现售价 人民币1.5亿（不含中介服务佣金） 租期年限 租期2006年7月1日至2013年4月30日止 租赁状况 一楼益群电器（真功夫餐饮，诺基亚专卖店，三菱空调专卖店，三星手机专卖店），二楼女人世界百货商场 租金明细 一楼实收114577元/月（2012年、2013年各递增4500元/月），二楼实收14.5万/月（2010年7月开始实收16万/月，2011年7月开始实收17万/月，后两年每年15%递增，实收18.837万/月） 出售方式 连带租约出售，一次性付款或按揭 投资回报率 如租金保持不变，保守测算投资回报率约%； 【】 项目实景图1 项目实景图2 2-2 项目分层面积 项目名称 楼层 （层） 建筑面积 （平方米） 竣工日期 新世界广场 整栋上下两层 3428平方米 2001年11月14日 【】3．项目租赁情况 指标 具体情况 出租情况 一楼益群电器（真功夫餐饮，诺基亚专卖店，三菱空调专卖店，三星手机专卖店），二楼女人世界百货商场 建筑面积 一楼1634平米，二楼1794平米，共3428平米 租赁价格 一楼实收114577元/月（2012年、2013年各递增4500元/月），二楼实收14.5万/月（2010年7月开始实收16万/月，2011年7月开始实收17万/月，后两年每年15%递增，实收18.837万/月） 【港置地产研究部编制】 4．项目周边交通状况 项目北起市政路、南到深惠路、西临茂盛路，东至市政路，通往龙岗、市区、惠州等地的交通极为便利。 地铁3号线、深惠公路、水官高速公路、深平快速路、盐排高速公路 5周边配套 学校:横岗镇中心小学、四联小学、六约小学、康乐中英文学校、横岗镇中学、信义锦绣花园幼儿园、怡美中英文双语幼儿园、康乐幼儿园、四联幼儿园  商场:天虹商场、苏宁电器、国美电器、金海马家私商场、隆盛购物广场  邮局:中国邮政  银行:建设银行、浦发银行、交通银行、农业银行、中国银行、工商银行、招商银行、深圳发展银行、农信社  医院:横岗人民医院、六联医院、龙翔医院  其他:君逸酒店、宝丽食府、雨花西餐厅、毛家饭店、新丰双喜客家砵仔菜、湾仔小厨茶餐厅、肯德基、上岛咖啡、帆船西餐厅、燕海金莎酒楼、湘里人家、和湘天下、粤园酒店和圣德堡酒店 第二部分 市场研究 1深圳房地产市场分析 4月新政后，楼市进入调整期，住宅成交量大幅下滑，而商业市场与住宅市场相比，商业地产市场表现形势好于住宅市场，商业地产整体态势呈上升势头，特别是商铺物业，主要原因有其二：一、股市及基金市场低迷，分流了大量的投资客，由投资股市转向投资房地产市场，特别是大投资客表现最为明显；二、住宅物业交易的确不容乐观，从我们的分析数据也能说明，大多数投资客转向投资商业地产。 从住宅地产市场情况来看，由于“新国十条”政策改变了市场预期，成交量持续走低，买卖双方进入僵持阶段。截止本月23日，一手房成交897套，环比前一个月成交2925套，减少69.33%。成交均价维持在2万左右；而二手房市场降幅较小，二手房成交9359套，较前一个月10863套，减少13.85%，挂牌均价变化不大，降幅区间在1至3个点之间。 从商业地产市场情况来看（主要指商铺），1-4月，整体供应量较少，销售价格呈上涨趋势，其中4月商铺成交套数前一个月增长16.22%，随着中心