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房地产开发企业预提计税成本 要计帐，才能扣除。 按照办法三十二条的规定，正确预提未结算的工程款、未完成的公共配套设施成本以及报批报建费用、物业完善费用，并计入相关计税成本对象。 依据：权责发生制原则 国税发【2009】31号三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 注：票据的所属时间一般限定在三年以内，如果税率没有变化，直接计入实际取得当年，否则应当进行追溯调整 预计工程成本 第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 (一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。 注：主要对应书面合同约定的付款期限没有届满的金额，不包括约定的付款期限已经届满但没有实际付款的金额，以及建设方提供的设备款。 (二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 注：提供工程施工合同和建设工程规划备案材料（含造价工程师编制的预算造价） 园林绿化属于基础设施，不包括在内 青岛地税2013答疑： 国税发【2009】31号第三十二条规定： “除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。” 出包工程预提费用的前提是否应该是已完工工程？预提费用税前扣除的有效时间如何把握？其办理结算的时间在相关法律上有无具体的限定？该条是否也应遵循国家税务总局2011年第34号公告第六条的规定？ 答：国税发【2009】31号文件第九条规定“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。 据此，如房地产企业销售未完工产品，其企业所得税处理方式为先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，不存在结算计税成本的问题。开发产品完工后，企业才需要按规定结算其计税成本。 国税发【2009】31号文件第三十五条规定“开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理”。房地产企业如有出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，可据此在选定计税成本核算的终止日后，其发票不足金额可以在最高不超过合同总金额的10%的范围内预提。 国税发【2009】31号文件第三十四条规定“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本”。本条没有明确取得合法凭据可计入计税成本的最长时限。结合15号公告第六条“根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年”之规定，可以理解为房地产取得合法凭据可计入计税成本的最长时限为5年。 (三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。 物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 注：房地产开发产品在建造过程中按照政府相关文件规定应该缴纳的，且有确定的金额或者有具体收取标准的各项费用。 2010年度青岛企业所得税汇算清缴若干问题的公告 房地产企业预提报批报建费用，应提供政府相关部门关于此项收费的文件规定，或者企业能够提供相关政府部门发出的缴费通知书。 对于房地产企业预提税前扣除的报批报建费用，主管税务机关应纳入跟踪管理，对于按规定应缴纳但是超过3年仍未上交的，应计入当期应纳税所得额，以后年度实际支付时再准予税前扣除。