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成都万科城市花园与中海名城的成本比较分析 万科与中海在2000年几乎同时在成都进行房地产项目的开发，万科在东面教育产业园区，占地760亩，总建筑面积约60万m2；中海在南面的高新区，总建筑面积约45万m2。两个公司均在2000年底启动项目的第一期，基本情况对比如下： 项目名称 中海名城一期 城市花园一期 总建筑面积 150000 m2 121200 m2 总户数 983户 932户 容积率 1.5 1.17 结构及层数 框架/6层、11层 框架/3-6层 配套情况 商业街：4700m2 商业街：6199m2 会 所：3800m2 会 所：1043m2 游泳池 游泳池 幼儿园：3000m2 公交车站、临时停车场、菜市场等  因成本对于各公司均属重要机密，我们只是间接收集到部分中海的原始成本资料，包括总承包合同、进度款支付申请表、部分分包合同。结合能在现场看到的环境、外装修用材档次，按成本构成的分类作对比分析： 一、地价成本 中海也是直接从政府手中取得土地所有权，地价为76万元/亩，加土地出让金8万元/亩，除以容积率后的楼面地价为840元/m2。万科城市花园的地价一部分为20万元/亩，一部分为23万元/亩，均含土地出让金，折算成楼面地价为285元/m2。 二、前期费用 中海在项目操作上亦是比较规范，我们在勘察设计、报建、水电气增容费上未取得与成本相关的资料，暂按城市花园的相同价格测算。 三、建安费用 1、中海名城一期既有小高层也有多层，小高层约占1/3，施工单位的按三级二档取费并下浮5%，但甲供材和甲方定价的材料不下浮，综合考虑总价约下浮了3%；万科城市花园均为3-6层的多层住宅，也是按三级二档取费但不下浮。在取费等级上城市花园要高出3个百分点，约24元/m2。 2、在结构设计方面；中海名城的施工图是西南设计院设计的，该设计院的作品在业内公认较为经济合理；万科城市花园也有6万平米为该院设计，但城市花园的另外6万平米为“深圳市中深设计院”设计，结构设计过于保守，每平米含钢量达58kg；且图纸错漏较多，成都万科也因在该院设计费中扣减了40万元作为赔偿。这一点导致城市花园的成本增加约180万元，平米造价上升约15元。 3、地质及产品自身形态的影响；①城花：城市花园地处狮子山，属缓坡地带，且地质为微膨胀粘性土，此两点导致城市花园的造价上升约62.4元/m2（详附件——坡地及膨胀粘性土对城市花园成本的影响）；万科城市花园的部分顶层住宅采用的是假复式结构，在结构上有两层梁柱，共有102户，按每户增加结构成本25000元计，则整个一期的造价每平米上升21元。②中海：中海名城在入口会所下有一约6000平米的地下车库，地下室结构成本按每平米增加500元计，则整个一期成本增加20元/m2；另外有12个单元约70000m2是9~12层的小高层，小高层的结构成本较多层高约200元/m2，另外在消防、电梯设备安装等方面要高60元/m2左右，折算到整个一期每平米就较普通多层高121元。综合地质及产品自身形态的影响中海名城要比万科城市花园高出57.6元/m2。 4、在材料价格上，中海是在合同签订时包干三大主材价格，成都万科的是每月给施工方出一张限价表（表中数据取的是平均值）。中海在施工承包合同中确定的材料价格与万科的限价比较如下图所示。在三大主材上，因为钢材价格在2001年中整个是呈下降趋势，其实中海确定的价格在签合同当时是合理的。故主材价格上，万科城市花园要比中海名城低约1.5个百分点，约12元/m2。 材料名称 单位 中海结算价 万科结算价 Φ10以内的盘园 元/吨 2550 2450 Φ10以上的螺纹钢 元/吨 2700 2560 冷轧带肋钢筋 元/吨 3000 2930 425#水泥 元/吨 370 378 525#水泥 元/吨 420 428 锯材 元/m3 1424 1240 5、分包工程造价方面；铝合金门窗、铁花、入户门等工程中海和万科均采用甲方分包的形式，价格也相差很小，有些分项工作甚至用的是同一分包方。以铝合金门窗为例，中海和万科的平开窗价格均为270元/m2；中海名城的铝合金推拉门为237元/m2，万科城市花园由于按质检站要求采用的是钢化玻璃，价格为313元/m2，扣除钢化玻璃的价差也几乎相等；中海未采用钢化玻璃也通过了质检站验收，这一点成都万科还是需要学习。 6、在公共部位精装修方面；①外墙：中海名城的外墙在1~2层采用的锈板、蒙古黑花岗石、文化石拼贴，材料价格平均按60元/m2计，2层以上用的是面砖，价格为45元/m2；综合外墙单价为91元/m2。万科城市花园外墙采用面面砖与涂料相结合，各占50%，综合单价为60元/m2，城市花园的部分住宅为退台式，且单元间有高差，外墙面积与建筑面积的比率会