南昌凤凰家园商业街铺项目操作方案81PPT2008年课件.pptVIP

凤凰家园2008 年度最佳献礼 ;一.总体环境说明 1.红谷滩简介; 凤凰洲片区南起庐山南大道，北至赣江大桥，东临赣江，西至蝶子湖城市绿心，规划用地11平方公里，规划人口约10万人，功能定位为舒适的居住功能，将以一种理想的、整体的开发模式形成生态式、花园式的居住空间环境。 ;2.2008年凤凰洲商业市场分析;B:社区商铺 社区商铺将是商业地产中一支奇葩，它具有投资额较小，经营性灵活，往往与住宅消费一体化，成为长线投资。社区商铺，一般的价位是住宅价位的一倍左右，升值空间不是很大，价格涨幅一般客观存在小区的品质、人气和商铺的数量等影响，不会大起大落，有一定的升值空间。 红谷滩凤凰洲凤凰家园附近的社区店以凤凰花园小区内街最为典型，同时也是凤凰洲招商率最高的商业项目。商业档次比较低，业态主要围绕小区住户日常生活需求，集中了超市、烟酒、水果、服饰、小餐饮、美发等。;2.本案外围住宅小区分布概况;楼盘名称 ;3.本案外围生活设施分布概况;三.本案外围商业氛围分析;凤凰花园内街业态分布及租金水平:;丰和大道业态分布及租金水平:;凤凰商贸城业菜场边态分布及租金水平:;凤凰商贸城业态分布及租金水平:;租金在15元/月·平米左右;3.本案服务范围辐射示意图;三、建议方案;餐饮、五金电器、移动营业厅 装饰材料、广告制作;凤凰长乐街：竞争战略的总体演变;四.财务分析与建议;2、物业管理费用及递增率;4、免租期与装修期; 5、招商策略及执行计划;1、根据商业物业目标商家的特征，确定招商方向。 2、大量搜集商家信息，主动联系。 3、综合分析各种信息，制定相应的招商策略及实施方案。;人气商户优先招商;5.目标招商对象;2.招商时间节点;第一阶段 2008.11—2008.12 目的：对外招商推广正式开始。配合招商计划的实行，户外媒体投放；电视招 商推广同时推出，报纸主要以硬广告为主，和软文炒作双管其下，在气势上营造全面开花的效果，共同塑造项目的招商氛围。 工作内容：入驻商家的签约、新客户积累和挖掘 目标：完成一期招商面积40%的招商任务 第二阶段 2009.1—2006.3 目的：??招商过程中不断积累客户，重点在商家访问推广上，同时在推广主题上主要以商业的规模化、定位、已签约商家等几方面。 工作内容：入驻商家的签约、新客户积累和挖掘 目标：完成一期招商面积50%的招商任务 ;第三阶段 2009.4—2009.6（3个月） 目的：4-6月招商进入一个加速期，项目在区域商业市场上知名度增加，重点造势，回报已签约或有意向的客户。 工作内容：统一宣传造势、入驻商家的签约、老客户回访、新客户积累和挖掘 目标：完成一期招商面积80%的招商任务 ;【招商原则】;【招商策略】;【分期招商】 由于C、D区目前空置，几乎没有人流量，建议A、B区商业部分先行招商。;【招商宣传宝剑 】;2. 招商处选址建议;推广预算 2314392(1年租金总额 )X10%=23.14万元 费用安排 ;注释: 凤凰洲需要一个商业来带动区域人气，本案恰逢其时， 亦肩负责任，此为第一赢 凤凰洲的商业档次普遍偏低，本案的出现具备一定的改善作用， 此为第二赢 本案适中的租金，能够满足大多数人经商创业的梦想，第一桶 金即将实现，此为第三赢;设计画面:;“凤凰长乐街”商业销售执行方案;第一部分、项目定位;本项目市场定位理解为 区域未来中心、能够辐射整个凤凰洲最大的便民商业街！;1.1---项目分析;Weakness劣势： 项目现阶段处于非核心商圈，周边人气不足、商业氛围差 整个项目临干道长江路仅有约200米展示面，弱化了街铺价值点； 本区域商业以生活配套为主，其他商业业态均不成熟； 项目外部公共交通配套设施欠缺影响项目其他区域人流的进入等。;Opportunity机会： 项目的体量将有可能成为凤凰洲商业街 惠州首家沃尔玛进驻本项目及与众多次主力店的合作； 本项目4期总体量将是惠州近年来规模最大的、真正意义上的购物中心； 利用返租策略促进内铺销售。;Threat威胁： 区域周边项目商业项目存量大 以凤凰城为首的凤凰洲商业项目存量大，对本案有一定程度影响，分流本项目目标客户。 ;1.2---项目市场定位;第二部分、宣传造势;阶段 颠覆;造势切入点;围绕项目造势点，我们将其分为； 一、推广过程中的阶段主题事件。 二、引起区域广泛关注的大事件。 ;第三部分、营销策略;3.1---营销推广思路;有效解决的方式： 让市场认同---项目商业价值及品质的唯一性； 让投资者认同---稳定的租金回报和增长； 让经营者认同---消费市场的潜力前景和商业管理的服务信心； 让消费者认