日照市城区地价动态监测体系与时空分异规律分析-dynamic monitoring system of land price in rizhao city and analysis of its spatial and temporal differentiation law.docxVIP

关于学位论文原创性和使用授权的说明本人所呈交的学位论文，是在导师指导下，独立进行科学研究所取得的成果。对在论文研究期间给予指导、帮助和做出重要贡献的个人或集体，均在论文中明确说明。本声明的法律责任由本人承担。本人完全了解山东农业大学有关保留和使用学位论文的规定，同意学校保留和按要求向国家有关部门或机构送交论文纸质本和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权山东农业大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。保密论文在解密后应该遵守此规定。论文作者姓名：导师签名：日期：2010年9月20日1．前言1.1研究背景20世纪80年代以来，我国国民经济体制进行了改革，城市土地使用制度也经历了一系列重大变革，变革的主要内容可以概括为：土地的“无偿、无限期、无流动”使用到“有偿、有限期、有流动”使用，具体体现在：收取国有土地使用费（税），进行城镇国有土地使用权的出让与转让，结合住房制度进行商品房开发等，其实质就是对传统的城市土地无偿使用制度的否定，逐渐把价格机制引进城市土地资源配置的过程。城市土地资源已成为国家最重要的财富，如何利用和管理好这一巨大的财富，己成为土地管理工作的重要内容。随着城市土地使用制度改革的不断深化，城市地产市场的逐步建立，地产价格和价值进而得到逐步显化。地价作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准，其在现实土地经济生活中的核心地位，在调节城市土地利用，优化土地资源配置方面的作用日趋明显。作为土地使用者和管理者，政府要制定地价政策，进行地价调控和宏观管理，需要把握城市地价的动态变化和空间分布，以便于进行科学决策；为土地投资者和土地使用者，需要了解和掌握城市土地的市场价格和地价分布，以利于确定土地资产量和进行土地开发投资。因此，进行城市土地价格评估、建立城市地价动态监测体系不仅是经济发展的必然要求，也是深化我国城市土地使用制度改革和完善我国城市土地市场的必然要求。我国自20世纪90年代初开始开展城镇土地定级估价工作，十年间，全国先后有442个地级市、1670个县城（包括县级市）、6558个建制镇完成了基准地价评估工作，其中有216个地级市、332个县城（包括县级市）、1554个建制镇进行了基准地价更新。这些为我国的城镇基准地价评估积累了宝贵的经验，但我国现行的基准地价评估方法工作量太大，少则半年，多则一两年才能完成，投资量大。因此，有必要采用新的方法或手段进行基准地价评估和更新。近几年来，日照市的基准地价成果对于培育日照市土地市场，显化土地资产价值，加强土地资产管理发挥了较大作用。但随着社会经济条件、土地市场发育程度、土地政策及技术水平，原有结果已失去其现势性，不能很好地反映日照市城区地价水平。因此，开展城市地价动态监测与分布规律研究，可以对地价进行动态监测，定期对地价数据进行采集，建立地价资料库，可以实现对城市各区域地价的跟踪监测，了解和掌握城市的地价水平和地价动态分布规律。从而从宏观上把握地价水平的变化规律，从微观上掌握土地局部条件变化引起的地价动态变化，保持城市地价的现势性，为政府实行宏观调控、制定地价政策提供参考，同时也是投资者提供投资决策的依据。1.2国内外研究进展1.2.1地价研究进展1.2.1.1国外地价研究进展国外城市地价研究主要包括以下几个方面：地租地价理论地价理论的发展是随着地租理论的发展而不断充实和提高的。国外地租理论的研究己经有200多年的历史。早期的资产阶级古典经济学家代表人物有威廉·配第、弗朗斯瓦·魁奈、亚当·斯密和大卫·李嘉图。威廉·配第是古典经济学的奠基人，他提出了关于级差地租的最初概念，随后，弗朗斯瓦·魁奈提出“纯产品”理论，他把农业中由于自然协助而生产的超过生产和生活支出的剩余产品称为“纯产品”，并认为，它理应以地租形式归土地所有者占有。亚当·斯密在他1776年出版的《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）中解释了“什么是地租”的概念。（PeterF.Colwell,1964；DennisR.Capozza，1994）大卫·李嘉图是资产阶级古典政治经济学的杰出代表和完成者，他对级差地租作了详细的分析，并简要提到不同条件形成的级差地租，即丰度地租、位置地租、资本地租，还论述了级差地租变动的规律及其影响。古典政治经济学家和马克思认为地租和地价有着密切的关系，即地租资本化理论；古典政治经济学家对地价的研究主要集中解决“是什么”的问题，而对“是多少”的问题则研究的比较薄弱。（W.Alonso，1964）新古典主义城市地租理论。新古典主义城市地租理论的诞生可以追溯到19世纪末至20世纪初，当时有大量的文献对地租问题进行探讨，但绝大部分或侧重于对农业地租进行分析，或是偏重于对土地在生产过程中的作用进行讨论。进入20世纪6