年租屋法律问题概述与实务.ppt

契約之解除與終止1/2 ◎契約解除 指當事人之一方行使解除權，使契約之效力溯及於訂約時 歸於消滅的意思表示。 ◎解除權之發生 一、由於當事人契約約定者（意定解除權） 二、由於法律規定者（法定解除權） 1.第 254 條 ? 契約當事人之一方遲延給付者，他方當事 人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時， 得解除其契約。 2.第 256 條 ? 因可歸責於債務人之事由，致給付不 能者，債權人得解除契約。 給付一部不能者，若 其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得 解除全部契約 。 契約之解除與終止2/2 ◎解除權行使方式 →向他方當事人以意思表示為之。 ◎解除契約的效力 →雙方當事人互負回復原狀之義務。（民法259條） ◎合意解除 →性質上為契約行為，即以第二次契約解除第一次契 約。 ◎契約終止（通常為繼續性契約） →指當事人本於終止權，使繼續的契約關係向將 來消滅的意思表示。終止權的發生有出於法律 明定，亦有出於契約之約定者。 契約之解除與終止3/3 租賃契約之法定終止 內文 類目 條文 終 止 原 因 出租人的終止 438 承租人非法為租賃物使用、收益，經阻止而仍繼續。 440 承租人支付租金遲延，經催告仍不依限期支付。 443 承租人非法轉租租賃物。 447Ⅱ 承租人乘出租人不知或不顧異議取去留置物。 承租人的終止 424 供居住處所之租賃，租賃物有瑕疵危及安全健康。 430 出租人有修繕義務，經催告仍不修繕。 435Ⅱ 租賃物存餘部分，不能達租賃之目的。 436 因第三人主張權利，致不能對租賃物使用收益。 承租人債務之擔保 押租金 （民法就押租金未設明文規定，基於契約自由原則，可任意加以約定）（要物契約） 定義：係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償 債務，而由承租人交付出租人之金錢。 出租人應於租賃 關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租 人時，將其返還於承租人。如承租人有欠租或應負損害 賠償責任之情形者，出租人即可自押租金中直接受償並 返還其餘額。 房客於租賃期間無權向房東主張以押金抵繳租金 有關「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」 106年1月1日生效 內政部於105年6月23日公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，新增許多具法規效力之強制規定，例如不得拋棄契約審閱期、不得約定禁止入戶籍、不得約定稅賦轉嫁、不得排除民法瑕疵擔保責任等，若在契約中列入「不得記載事項」條文，則該條文無效。 就押金、水電費、修繕費用等常見租屋「大地雷」做出詳細規定，如擔保金(押金)最高不得超過2個月房屋租金之總額、水費、電費單價計算、設備損壞以房東修繕為原則等。 依據行政院消費者保護會解釋，不論公司、團體或個人，若反覆實施出租行為，非屬偶一為之，並以出租為業者，均可認定為企業經營者，而得以應記載及不得記載事項加以規範。 倘租約內容與內政部公告事項未合，將依消費者保護法第56條之1規定限期改正，屆期不改正者可處3萬至30萬元罰鍰。 內政部刻正研擬「住宅租賃法」 發展住宅租賃產業，以保障租賃 當事人之權益。 房屋租賃定型化契約應記載事項 壹、應記載事項 一、契約審閱期 二、房屋租賃標的(一)房屋標示(二)租賃範圍 三、租賃期間 四、租金約定及支付 五、擔保金（押金）約定及返還 六、租賃期間相關費用之支付：(一)管理費(二)水費 (三)電費(四)瓦斯費(五)其他費用及其支付方式 七、稅費負擔之約定 房屋租賃定型化契約應記載事項 八、使用房屋之限制 九、修繕及改裝 十、承租人之責任 十一、房屋部分滅失 十二、提前終止租約 十三、房屋之返還 十四、房屋所有權之讓與 十五、出租人終止租約 十六、承租人終止租約 房屋租賃定型化契約應記載事項 十七、通知送達及寄送 十八、其他約定 十九、契約及其相關附件效力 二十、當事人及其基本資料 房屋租賃定型化契約不得記載事項 貳、不得記載事項 一、不得約定拋棄審閱期間。 二、不得約定廣告僅供參考。 三、不得約定承租人不