【商业地产-PPT】上海徳行青年城营销推广方案-69PPT.ppt

昆山朗晴园项目 全程营销企划提报 我司对营销的理解 没有精准的项目市场定位和行销策略做统帅，再华丽的广告也只是一堆易碎的玻璃。 我们的目标 项目提报的逻辑推演 项目基准特性认知 项目市场定位方向锁定 影响项目价值的因素评估 影响项目价值的因素 项目内部因素评估（竞争个案比较） 本章节分析逻辑 项目竞争要素对比——规划 项目竞争要素对比——景观 项目竞争要素对比一立面 项目竞争要素对比——户型面积 项目竞争要素对比——单价总价 项目竞争要素对比——策划主题 项目定位暨项目修正建议 项目价格定位 项目客源定位 项目市场定位 一座为成长型城市菁英打造的 高性价比精致生活社区 项目修正建议 全案营销及推广策略 销售建议 1 现场业务提高 2 客户维护 3 价格措施 4 销售道具加强 5 销售通路拓展 推案建议 推案理由 1.本项目二房体量较大 核心客户特征 借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业 具一定规模的相关企业的分理处或办事处 企业规模一般不大 核心客户特征 借助宝钢强势支柱产业而生存发展的企业 具一定规模的相关企业的分理处或办事处 企业规模一般不大 首先，让我们回顾一下过往的辉煌，认识我们的品牌,看看其魅力所在…… 解读宝莲城 上海宝莲投资（集团）有限公司成立于1993年，是一家以房地地产为主，涉及房地产开发、餐饮、酒店管理、教育、高科技、园艺、石材开采加工安装等行业，跨领域发展的投资集团。 宝莲投资（集团）以“缔造传世精品”为经营理念，凭借自身的品牌，资金、技术、人才实力，在上海、海南等地区开发，在建以及3-4年内即将完成建设的项目总投资额超过60亿元人民币，建筑面积超过130万M2。通过多年的发展，宝莲投资（集团）已建立了权责明晰、规范完善的组织机构，形成良好的业态互补和互动。 宝莲之路 1、宝莲花园酒店——2003年建成，提供超星级的餐饮娱乐服务， 2、石材加工——主要为公司房地产开发项目提供石材。 3、园林基地——专用于珍贵林木的种植和培育，为配合公司房产开发中生态环境再造的需要。 4、物业管理——以专业、优质的成熟管理，汲取国际物管的先进理念和优秀经验，为公司开发、建设的住宅、办公楼提供更加完美至善的物业服务，创造出更加舒适安全的生活空间。 5、教育投资——主要致力于教育事业的投资建设。 宝莲之路 宝莲集团已经成为宝山区高档住宅开发的知名品牌，所开发的高档物业已为宝山市场所追捧。 但是在办公市场其品牌形象无疑是陌生的，从品牌的知晓度上，还没有上升到全市范围，在树立项目品牌影响力方面还需继续努力。 宝莲城的开发将为宝莲集团的企业品牌战略中增加一颗极为重要的砝码。 宝莲城的产品是什么样的？ 项目概况 项目位置：本项目位于上海市宝山区同济路东侧、碧水路西侧、双城路北侧，海江路南侧 总占地面积：土地面积10.9万平方米 总建筑面积：23万平方米 容积率：1.6 绿化率：40％ 项目规划特色：低密度、低容积率、高建筑楼层、高绿化率 项目建筑规划： 1幢28层办公楼、 4幢22层办公楼、 2幢7层办公楼、 2幢5层 办公楼商业广场 标的中的项目产品定位于公寓式办公，是非标准办公产品。户型面积集中在130和170㎡左右的两种产品。这意味着本项目的产品设计完全依据宝山当地办公需求市场还处在初级阶段这一特殊情况所设定的。且同类产品供应总量达到5.6万㎡。 这就意味着，在市场价格快速高企的情况下，总价的迅速膨胀将约制本项目主力产品的销售，同时公寓化的产品设计在日后逐渐成熟地市场需求下将逐渐丧失产品优势。 我们的难点: 我们的客户又在哪里？ 一种不具备可持续发展的产品如何引领未来宝山市场？ 我们要突破！新项目、新产品，需要制造新的市场营销战略和策略，寻找市场目标及目标消费群！！ 我们的市场在哪里？ 宏观市场机会点： 宝钢、宝山镇东城区、商务商业区 购买客户分析—— 客户身份具有双重性 作为企业主而言，宝山当地的以围绕宝钢而发展的钢铁贸易、物流企业多是小型企业；而本案主力产品面积为130-180㎡左右总价都在百万元以上，这几乎是这些企业大多数的流动资金，对这些企业而言流动资金压力巨大，购买可能性不大； 做为个体而言，这些企业主个人拥有巨大的个人财富，通过购置办公物业再转租给自己的公司可增加企业运营成本，平衡经营成本，使企业很理想的避税工具，同时又可增加个人的财富，因此购买可能性较大。 竞争对手的解读 安信商业广场——大型商业广场 、未来区域商消费娱乐中心 项目商场效果图 项目鸟瞰图 安信商业广场占地约57000平方米，总建筑面积超过１4