世L——2011年招远欣馨园项目营销策划提案.pptVIP

恒昌地产工作阶段划分 客户目标与核心问题界定 客户目标：短平快操作，降低风险，减少资金占用，实现资金快速回笼。解决靠近普照路的1#、18#、19#楼的销售难题。 阁楼单独销售还是赠送。 本次提案整体框架 招远市在2010年全国百强县排名57位，在龙口、莱州之后 近来来招远市GDP和人均可支配收入高速增长，为房地产高速发展提供了动力和基础 招远市连续三年销售面积大于竣工面积，市场供不应求，商品房价格稳定上涨 市区住宅项目主要集中在西北部，开发区住宅项目主要分布在北部，总体规模相对较大 招远市楼盘分布普遍集中在城市北部。 现在市区板块在售楼盘在10个左右，主要集中在初山路和金城路上，多为旧城改造和厂区拆迁，项目规模体量一般在10万㎡左右，一般大盘集中在城市边缘部分。 招远开发区当前在售项目集中于温泉路以北，玲珑路以南区域，呈现集中面世情况，作为政府重点规划发展区域，各种配套设施在逐渐完善，该区域必将成为各路开发商必争之地。 其他区域零星分布。 招远市场楼盘研究 招远市场楼盘研究 招远市场楼盘总结 现在市区板块在售楼盘，主要集中在初山路和金城路上；开发区当前在售项目集中在温泉路以北，玲珑路以南区域，呈现集中面世情况 。 供应集中，未来市场放量巨大。 相对于开发区，市区去化速度较快，并以多层为主，附带小高层。 贴近市场、迎合刚需，开发商逐渐从自我角度向客户需求转变，以满足市场需求。设计产品成为开发商的共识 。 从前期规划到后期物业都聘请专业公司介入，打造精品、提升营销手段，成为开发商的另一共识。 悦福苑：周边配套齐全，建筑形态以小高层为主 锦绣江南：强势的配套和口碑优势成为销售较好的因素 龙湖名园：位于城市西南，中小户型为主，85-90 ㎡紧凑型三室为主 项目基本概况：处于招远南端，属于旧村拆迁改造的中小规模项目 项目位于招远市区南部，属于旧村拆迁改造的项目。 有一条主干道普照路与项目地块相邻，但是地势较凹，主要为工程车和货车经过，噪音较大，但是距离金泉河、农贸市场、学校等设施较近。 项目四至：与一条主干道相邻，有工程车和货车经过，噪音较大，周边植被茂密 北侧为滨河花园和悦溪园两个住宅项目，其中悦溪园去年售罄，主楼体建设结束，有一部分准现房，剩下预计在明年交房。 西侧为昕鸿建筑公司和加油站、金泉河，道路情况一般，河景较好。 南侧普照路为主要干道，车流较多，且噪音较大，相隔一片林地，地势较为开阔。 东侧为一片小林地，植被为杨树。 小结：周边路网较发达，但是面临的主干道车流较多噪音较大，东南两侧为杨树林，距离金泉河较近。 项目周边配套 综合商场：金城广场、金都百货、振华商厦 中小学：魁星学校、泉山学校 邮局:中国邮政 银行:恒丰银行等 医院:中医院 其他：金泉河 小结：周边配套齐全，但是小区主出入口在项目南侧，在感觉上距离稍远。次出入口弥补了这个问题。 项目属性 SWOT分析 本次提案整体框架 项目客户定位，通过访谈和调研得知区域内的主力客户基本为初次置业，来自项目南部地区 价格定位说明，明确我们的价格是怎么测算出来的 市场需求——目标客户对项目所在片区的可接受价格限度； 项目成本——含地价、财务成本、建筑工程、税费、利润、及管理费用等； 市场价格——本项目客户可能选择的其它竞争项目的价格水平和品质对比。 以上3个方面分别决定了本项目定价的上限、下限和定价区间。 这里我们只重点讨论前两部分 我们将通过选取可比楼盘，应用可比楼盘量化分析法，制定本项目的初步核心均价 对影响价格的各因素进行筛选确定，对可比楼盘各项权重值进行修正 结合各项目对于本项目的参考权重，进行本项目的初步核心均价计算 综合几种定价方法的结果，制定入市均价 按照位置、景观、噪音、户型、楼层数五种影响因素进行均价分解，结果如下： 均价分解忽略分期销售的因素。 分期销售可以预见整体均价大于入市均价3200元/㎡（不包括阁楼）。完成全部销售后，预计整体均价会达到3280元/㎡（不包括阁楼）以上。 对各栋楼的价格分解以后，对每层进行价格分解，结果如下： 入口广场展示意向 突出社区入口的标识性 出入口设计富有情趣； 环境元素中可以使用部分欧洲传统建筑风格或元素； 水系可以增加空间活力，考虑北方气候，建议旱地喷泉与小面积硬质水景结合使用。 DIS系统——社区边界意向 边界充分利用绿化带资源，如通过微地形起伏和植被等，强化本项目边界，可以遮挡噪音和较差的周边形象，保证顺利完成沿街的1、18、19#楼的销售。 中心可参与性园林——清晨在树林中慢跑、傍晚孩子们在草地上快乐地游戏，园林不再是仅供观赏的符号 户外园林景观是居住环境中不可分割的一部分，而只有可参与性的景观才能让环境与居住最大限度的融为一体。 本次提案整体框架 总体营销思路以客观面临的现状为出发点，思考解决这些难题的思路 必