【经典策划】九江龙莱茵美郡总体市场调研报告-130PPT.ppt

分析方法——项目价格定位体系 第五部分 市场结论 1、随着城市向西、南发展，住宅郊区化步伐的加快，本案位置方面的劣势有所弱化； 2、市场新盘规模巨大，虽然首期销售情况良好，但如此之巨的市场供应仍很难在短时期内被有效需求所吸纳，今年的市场竞争压力同样巨大； 3、市场对中等面积和中等总价的项目供应旺盛，占据楼市主流，而本案介于中端与顶级之间的高端定位，市场供应存在空挡，竞争相对薄弱； 4、九江市场格局已经确定，地产开发的区域性明显，本案定位于高端住宅，将打破区域界限，吸纳九江市及各县的高端需求； 5、针对前期推出市场的项目而言，本案可以提前对市场反应、动态做清晰判断和预测，因此具备后发优势，营销策划和广告推广更成熟； 6、“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。” 套型建筑面积＝使用面积/本楼层使用率 因此，国家要求的套型面积90平米，实际相当于建筑面积约93平米，而本案户型大部分是在93平米以上，尽可能按原规划执行。 7、政策主要调整房价和住房供应结构不合理矛盾突出等问题，目前九江市场结构性基本合理，不存在矛盾问题； 8、投资的政策：九江不是一个投资型的市场，市场投资客少，而本案是以住为主的项目； 9、信贷的政策：主要针对二、三次置业提高首付，而九江市场上的大部分高端项目客户首付都在3成以上，所以信贷政策基本对本案没影响。 10、廉租房的政策：根据国六条精神，地方政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也要加大支持力度。06年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。廉租房、经济适用房未来的市场供应量，将对市场产生比较大的影响。 如何进行项目价格定位 房地产价格评价 定价原则 上市价格 现实价格 成本加成原则 整体发展原则 市场比较原则 价格影响因素分析 定价方法的选取 比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法 规模、开发时机、营建标准、机会成本…… 成本加成法 【定价思路】 成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算，通过对合理利润空间的修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 上海目前房地产项目的成本主要包括： - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本（管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本） 地上2-3层 4100或以上 高档装修别墅 地上2-3层 1050-1250 联体别墅 半地下室、地上2-3层 1350-1550 半地下室独立别墅 地上2-3层 1250-1450 一般独立别墅 别墅 5 4600-4900 地下二层 2900-3100 地下一层 独立式地下车库 4 含精装修费用 4300-4600 高层 酒店式公寓 3 设1层地下车库 2750-2850 高层 设1层地下车库 2050-2150 小高层 设1层地下车库 1700-1800 多层 高档商品房 2 28-34层住宅 2000-2100 高层 18-24层住宅 1550-1650 中高层 8-12层住宅 1350-1450 小高层 6-7层住宅 950-1050 多层 普通商品房 1 建安费用 二 按出让金的3%计算 / 土地出让契税 2 土地开发动迁费用及土地使用费 / 土地使用权出让金 1 土地费用 一 备 注 平均造价（元/平方米） 工程类别 序号 家乐福、百安居 3300或以上 大卖场 社区高级会所 5300或以上 / 体育健身俱乐部 9 地下2层或以上，地上25-35层，中央空调，幕墙/铝板，进口电梯 5600或以上 高层（中高档） 1700-1800 1300-1600 不包括精装修及家具，超高层 12000或以上 国际五星级酒店 不包括精装修及家具 5000-8000 国际四星级酒店 不包括精装修及家具 4500-5000 国际三星级酒店 旅游酒店 11 无星级 3300-3700 高层旅馆 无星级 2700-3100 多层旅馆 地下2-3层，上部4-5层、20-30层办公塔楼 5100或以上 综合商业建筑 地下1层，地上4-5层，无塔楼 4100-5100 多层综合商场 地上4-5层 2600-2900 多层一般商场 商业 10 地下2层，地上40-50层，钢结构，幕墙/铝板/进口石材 8600-10100 超高层（高档） 地下1层，地上20-30层，中央空调，局部幕墙，合资电梯 3600-4100 高层（中低档） 商办楼 8 地下1层，地上6-7层 多层（有地下室） 地上4层 多层（无地下室） 办公楼 7