2012年成全机构商业地产项目提案及操纵实例分享（ 93页）ppt课件.ppt

我们打算用三个招商思路去完成：第一，去同类竞争对手寻找优质商户，经营年限要5年以上，铺货要达到8万元以上的商家第二，我们去寻找厂家、省级、市级代理商降低商品的流通环节，提高商家的经营收益率。第三，我们去香港、广东等地寻找一些个性品牌打造项目的特色，提高项目的商业价值与消费认知。 这是其一。 第二个问题，各位的小册子都看到了，我们销售物业时，项目商业的收益率只有4%。当初销售的时候，各位也是看准了我们的投资回报率承诺购买的，这5年，我们每年都要贴4%，5年共计贴了20%。这个压力不知道各位有没有体会。相信各位心知肚明。 第二次业主座谈会 奋凹钎盈厦帧睫亡晃颠锗派乐伸菇吭胺侥业抉点吸荫价崇咨琵孕池英括瘴2012年成全机构商业地产项目提案及操作实例分享(ppt 93页)基本面分析 幸好，通过我们5年的努力，目前可以做到8%的收益，而目前的商业投资收益6%左右。换句话讲，我们是一个成熟的商圈，每年商业的递增空间是有限的，是一个稳定增长过程。每年7%左右的递增幅度。因此当初8%的承诺已经非常高了，我们现在的承诺的投资回报率仍然比其他物业要高。况且各位再过5年基本按揭都还清了，到时候租金收益就是存利润了。5年之内没有任何压力的收取租金收益，总比隔三差五的过来开董事会、讨论项目方向要容易得多。 第三个问题，如果按照我们的操作思路，香港、广东、义乌去找优质商家，经营户的层级不低的，同时还有改造成本、二次装修等。做到商场化经营的思路，我相信物业的档次也不会低的。目前我们的操作能力基本可以做到这个定位，当然如果有更好的定位，我们也是欢迎这位姜先生提出来。” 第二次业主座谈会 着砖悸饱醇哦灾圃海涛鉴挨筋缓搅楼匣咨掖诲眺椒玲且崩兔臼顶窥蜗查涕2012年成全机构商业地产项目提案及操作实例分享(ppt 93页)基本面分析 “如果没有其他疑问，我们今天的会议就到此为止，下个星期我会跟各位沟通具体的合同细则及付款事宜。下面是交流时间，各位有问题可以与开发商的老总或者与我沟通。谢谢。” 第二次业主座谈会 盐淋偏帅威掀乳禽圭埂权肆殆馋领束刚利国嘱梳陕书鳞经壕配剁溪能查渗2012年成全机构商业地产项目提案及操作实例分享(ppt 93页)基本面分析 肆。一个兼具文旅综合体性质的MALL 今伐聚亢峡诀亮肆檬偶帕肯哭樊量殷便绊瞧虹威拇靖际辣第估俐箩抒粮淹2012年成全机构商业地产项目提案及操作实例分享(ppt 93页)基本面分析 作案过程之项目研究 环境研究 1、1公里商圈范围——本案而言不能简答的用圆圈表示，因为不同的交通条件、地形条件不同其商圈范围也有不同，采用道路测量法，根据不同路径各行走1公里，将地点在地图上标出来，然后将不同的点连接起来，构成1公里商圈。 2、道路交通——沿河大道：车道4；公交站点：利济路、永宁巷。。。。 3、公共交通——位于汉正街入口处，公交基础好，但周边道路窄，人流多，道路拥挤，有21条公交线路，它们是。。。。 4、周边商业网点——位处汉正街边缘地带，周边商业机构多为汉正街内批发市场集群，人流很大，档次不高。主要有浙江鞋城、建面1440，暨济商城、建面20000，工贸家电、3000。。。。后面附上网点分布图。 5、周边商务环境——1公里范围内的写字楼：商务环境薄弱，写字楼少、档次低，无法支持商务功能需求、发展，商贸物流、商品批发功能突出。多福家电大厦：建面40000，入驻率35%，入驻49家公司，一至六层家电，七层自用，八至十六写字楼，十七层餐厅，十八层宾馆。 6、周边居民分布——项目一面临江，位处汉正街边缘，商业用地多、居民用地少，故常住人口少；1公里范围内规范小区16个，5312户，常住人口18593人；普通型、中等购买力的社区为主，中高档住宅楼盘无。 7、周边规划——龙王庙码头改造规划（两江游集散中心）将聚集旅客资源促进商业发展，有助于市场培育；轨道交通的规划、建设，1、2号线经过项目，会带来武汉三镇大量客流及近郊客流，但同时各站点距项目有一定距离，聚客作用会有减弱；大兴街改造，兴建68层商务楼，将提升周边环境。 峦益简惟逢埔斜淡藉坦贩摄迹爵驮枷鼎汪恐凑捆了象坊朴俱胖坏寻两捏拒2012年成全机构商业地产项目提案及操作实例分享(ppt 93页)基本面分析 项目独特性分析 1、景观因素： 位处长江、汉江交汇口，与黄鹤楼隔岸相望，尽享一线江景，为观景最佳场所，为观景者必到之处。 2、文化、历史因素： 2000年历史的龙王庙，武汉三镇的发源地，凝聚了荆楚文化的实质，这是提升项目价值、扩大潜在客群的重要砝码。 3、建筑形式因素： 采用现代城市商业建筑形态——街区商业，休闲、娱乐、商业多功能、]多建筑形态于一体的综合性消费中心，具备活泼、开放、体验的特质，为武汉第一个复合街区购物中心。 4、启示： （1）项目主题设定应契合文化、美景