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万科、金地和中海项目发展的对比分析 我们选取了金地、中海两家企业，就项目发展方面的情况，与万科进行了对比，期望能够从中获得有益的启示，以助于提升我们自身项目发展操作和管理水平。 金地和中海，都是值得万科关注的行业对手。金地，是地产行业的后起之秀，保持强劲的发展势头。它采取典型的跟随战略，在许多方面学习和模仿万科，其05年的目标就是要达到万科01年的水平。尽管与万科存在许多共性，但在其身上，仍然可以看到许多区别于万科的特征。中海，一直以来就是万科学习的对象，其项目发展方面的丰富的经验和较强的操作能力，为中海内地业务的持续发展提供了项目资源上的保障。 一、土地储备规模 万科、金地和中海，土地储备规模的比较概述： 万科、金地和中海，土地储备的力度都非常大，三者对于业务增长的期望都比较高。但它们在土地储备方面面临的主要矛盾却略有差异。 金地，在经历了一个土地储备高潮之后，其进一步的土地储备重新受到资金条件的约束。为保持其业务的增长势头，金地将会积极寻求更多的融资渠道，以此满足土地储备的需求。 中海，内地资本市场的融资渠道行将建立，资本将得到显著的补充。充裕的资金面临策略投向的选择。扩大对二线城市的投入，加快跨地域发展的步伐，是中海必然的发展趋势。 万科，土地储备需求的不断上升，给项目发展造成越来越大的压力。在保证获得足够土地的同时，已经开始对未来盈利模式进行思考，并着手研究房地产产业化的问题。 以下是2002年初至2003年一季度，万科新增的土地储备的汇总： 地区 项目地块 建筑面积 （万平米） 获取方式 广州 南海黄歧项目 32.80 挂牌 上海 城花南块项目 3.18 协议出让 新龙路项目 11.75 协议出让 景洪新村项目 5.0 邀标 深圳 华宇项目 13.0 挂牌 南昌 四季花城大二期 30.00 协议出让 武汉 三湾项目 90.45 协议出让 成都 前锋项目 9.5 拍卖 鞍山 营城子项目 17.3 协议转让 合计 212.98 截止2002年底，万科土地储备总量为706万平米。02年，新开工面积为167万平米。按照土地储备能够动态地满足平均三年的开发周期建立一个满足30%增长要求的简单的土地储备模型： 当期土地储备的适度规模 = 上一期的新开工面积 ×（1.3+1.32+1.33） = 5.187 ×上一期的新开工面积 按照上述模型，03年的土地储备目标规模应该在866万平米，意味着年内需要补充的缺口还有160万平米。04年万科的土地储备将突破1000万平米。 现行的盈利模式将导致开发规模的持续扩大，意味着对土地资源具有持续上升的需求。以规模扩张为手段的外延式发展将面临挑战。 同期，金地新增的土地储备情况如下： 地区 项目地块 建筑面积（万平米） 获取方式 深圳 深圳国网地块 17 股权收购（全资控股） 北京 北京格林小镇 66.7 协议出让（预出让） 上海 格林春岸 15 协议出让（旧城改造） 格林春晓 9.5 股权收购（绝对控股） 格林风范 84 联合投标（合资开发） 浦三路地块 13.5 合作开发（不控股） 合计 205.7 截至2003年一季度，金地土地储备总量为220万平米。2001年金地股票上市共筹得8.26亿元的资金，为03年的土地储备的迅速积累提供了充足的资金保障。03年金地新增的土地储备规模与万科接近。但由于其原有的土地储备较低，因而总量上仍然落后万科很多。金地的目标是05年达到万科01年水平，万科01年的新开工面积为115万平米，结算面积67万平米，金地02年的结算面积才11.8万平米，按此现状看，金地要达到05年的目标需要一个积累的过程，03、04年必然要保持住高速发展态势。 从目前来看，金地的土地储备水平远远超出了其现在的开发水平，但这是其实现快速发展目标的必要条件。目前金地在上海的储备建面为122万平米，正在和即将启动的有四个项目，近三年每年的开工面积将保持在40-50万平米。即便如此，单靠上海一地也不可能完全支撑金地的增长目标，至少还有一半的增长压力需要由其他城市来分担。如果其他城市按照接近于上海的水平进行开发，则220万平米的储备，也最多只能维持其3年的开发需要。因此，在维持持续经营和高速增长的双重压力下，金地的土地储备仍需要保持较高的增长速度。 中海截至2002年底的项目储备总量为335万平米，具体分布如下： 地区 储备建筑面积（万平米） 深圳 93 北京 93 上海 56 广州 56 成都 37 合计 335 2002年，中海新开工面积约50万平米，期末的储备面积是当期开工量的六倍。中海已经明确了内地发展战略，从98年开始就已经停止在港储备新地，并持续加大对内地的投资力度。02