年北京市海淀区富安国际大厦项目可行性分析报告.docVIP

《富安国际大厦》项目可行性分析报告 一、项目基本情况 1、地理位置： 该地块位于北京市海淀区北太平庄。 四至范围：东至社保大厦、西至待拆的旧居民楼、北临北三环路、南至待拆的旧居民楼。 2、场地现状： 3、交通情况： 现状交通便利，三环路上公共交通若干，北距规划中的地铁10号线约1000米。 二、已取得的批准文件： 名称 编号 发文机关 签发日期 内容 立项批复 京计基字[1995]第0698号 　 　 受让方：北京顺通房地产开发有限责任公司 京计基字[1996]第051号 关于邮电业务楼项目的复函 建设用地规划许可证 97-规建字-0137 北京市城市规划管理局 1997.7.21 受让方：北京顺通房地产开发有限责任公司用地面积：3450平方米 建设工程规划许可证 （2004）规建字0314号 北京市城市规划管理局 1998.3.22 受让方：北京顺通房地产开发有限责任公司建设规模：53719平方米 土地使用证 海淀区国用（97出让）字第0735号 北京市房屋土地管理局 1997.12.11 受让方：北京顺通房地产开发有限责任公司土地用途：综合 销售许可证 06（建）2002-0774 　 　 　 三、项目经济技术指标 占地面积 4550平方米 建设用地 3450平方米 市政代征地 1100平方米 建筑面积 53727平方米 地上 41122平方米 地下 12605平方米 建筑性质 办公 36806平方米 住宅 　 商业 4500平方米 其他 12421平方米 建筑层数 地上 26 地下 4 容积率 10.98 建筑高度 ≤95.8 建筑退后要求 退北三环路红线15米 绿地率 22.30% 四、合作条件及转让方式 （一）项目公司情况： 项目立项于项目公司——北京顺通房地产开发有限责任公司（简称：顺通房地产）名下，顺通房地产性质为有限责任公司区域 　 项目名称 物业类型 地址 累计售价 建筑规模（万平方米） 建成年代 容积率 周边写字楼 中关村金融中心 写字楼 海淀区中关村西区 17350 1.76 2004 4.73 世纪科贸大厦 海淀中关村 12083 9.9 2005 4.6 北京科技会展中心 北三环西路 16384 — 1997 — 中关村瀚海国际大厦 海淀区中关村中心广场 11210 6.2 — — 辉煌时代大厦 海淀中关村西区 12678 6.6 2003 3.61 威新国际大厦 海淀区清华科技园 15050 4.05 2004 — 海湾国际中心 海淀中关村西区 14602 12 — — 大恒科技大厦 海淀区苏州街 10656 5 — — 周边商业 中关村金融中心 商业 海淀区中关村西区 21329 1.76 2004 4.73 天作国际中心 中关村南大街 34051 9.5 2006 — 世纪科贸大厦 海淀中关村 14144 9.9 2005 4.6 北京科技会展中心 北三环西路 15099 — 1997 — 辉煌时代大厦 海淀中关村西区 29578 6.6 2003 3.61 海湾国际中心 海淀中关村西区 27508 12 — — 财智国际大厦 海淀区中关村东路 20720 6 — — 六、优劣势分析： 优势和机会： 1、土地获得不需经过“招拍挂”程序，获得成功率高； 2、手续文件较清晰、齐备； 3、地理位置优越，交通便利，周边配套成熟； 4、项目已经完成了8层的建设。 （二）劣势和风险： 1、本项目属于烂尾楼，存在一定的风险； 2、本项目规模较小。 七、经济评价 1、按转让报价14亿元，售价：写字楼20000元/m2，商业 元/m2，税后利润7.2亿元，税后利润率17.5%； 2、如满足税后利润率10%（税后利润3.4亿），售价可降至：写字楼17000元/m2，商业22000元/m2。 （见《经济测算表》。） 八、结论建议 符合公司项目选择的标准，建议：获取此项目。 下一步工作建议： 1、通过中间人直接与土地方接洽，进一步谈判：转让价格、付款进度、转让交易具体方式等事宜。 2、规划咨询： 1）西侧的带拆迁建筑的拆迁时间； 研究发展部 2007年4月20日 计算机技术在其发展过程中形成两个重要分支：通用计算机领域，现在以Pc机为代表，着重发展海量高速数值运算技术，而其控制能力是有限的；嵌入式计算机领域，现在以单片机为代表，着重发展计算机的控制技术，而其计算机速度是有限的。在目前的许多实时工业控制和数据采集系统中，常常采用PC机做上位机和多个单片机做下位机的主从式系统。在主从分布式控制系统中，单片机主要完成实时数据采集，被采集数据经初步处理后通过串口传