大华集团 信贷风险评估报告.doc

附件四 关于大华集团信贷风险评估的报告 根据银监会上海监管局下发《关于对上海部分集团企业开展信贷风险评估的通知》（沪银监通[2010]56号）的要求，我行对大华集团的情况反馈如下： 一、集团企业历史沿革及概况 大华（集团）有限公司（简称“大华集团”）是一家以房地产开发为主，兼及投资置业、物业管理、建筑施工及装潢、商业贸易、市政工程、酒店餐饮、工业仓储等产业的多元化经营的大型企业集团。 大华集团组建于1998年7月18日，前身是1988年6月成立的上海大场房地产开发经营公司。集团起步于宝山区的镇办企业，与当地各经济实体关系较为密切。集团于2005年完成股权变更，原金惠明等34名自然人持有的90%股权全部转让给上海华强投资有限公司等六家公司。大华集团的控股股东虽为七家法人企业，但集团实际控制人是以法人代表金惠明等五人组成的管理团队（持股比例合计超过60%）及其他自然人股东，其中管理层占主导地位。 实际控制人对集团控制程度较高的现状是由集团的发展历程决定的，因为在大华集团由一个小型乡镇企业发展至目前的全国前列的房地产企业集团的过程中，五人管理团队的贡献至关重要，具有不可取代的作用。同时集团本部对绝大多数项目持有绝对控股权也进一步强化了对内的控制力。集团核心管理层情况如下： 姓 名 职 务 主要经历 金惠明 董事长/总裁 1976-1993 年任上海新华村党总支书记、村长；1984 年任上海申新实业公司董事长；1994年兼任大场房地产开发经营公司总经理；1998年任大华集团总裁、大华(集团)有限公司董事长兼总经理 金建明 副总裁 金惠明的弟弟，主管前期投资、开发建设等工作（董事会成员） 徐惠民 副总裁 1994年以前任上海电焊条总厂厂长；1994年至今任职于大华集团，主管后勤行政等工作（董事会成员） 陈 宁 副总裁 曾任职于铁一局科技研究所、泰国MRL 公司；1994～1998 年任上海佳倍房地产公司副总一职；1998 年至今任职于大华集团，主管营销等工作（董事会成员） 沈宝根 财务总监 1971～1986年大场镇政府工作；1986～1988年大华饭店筹建组，是最早进入公司的元老之一（董事会成员） 二、集团企业关联关系（建议采用关联关系树状图表述） 大华集团控股或实际控制的下属公司共计59 家（其中纳入集团合并报表范围的共计49 家），“关联关系树状图”参见下文附图。 1、内部关联方 与上年度相比，有13家企业调整出了集团边界，集团新增4家成员企业。调整出集团边界的企业中，子公司上海华绣商品砼销售有限公司、上海磊华房地产经纪有限公司、上海泽华物业管理有限公司、上海华域百度广告有限公司的子公司上海都杰广告有限公司、大华集团贵阳房地产有限公司的子公司贵阳黔顺投资有限公司共5 家企业系歇业关闭，而子公司上海华旺房地产经纪有限公司和其子公司南京华域百宁房地产经纪有限公司则因股权转让，大华集团不再持有其股权。新增纳入集团边界的系2 家外地房产项目公司和2 家物业管理公司。 大华集团是业务相对单一的房地产企业集团，组织架构上主要包括集团控制层和项目运作层两个层次的平台，另有相关产业链上的公司作为辅助板块对其主业予以支持。  集团控制层面中上海大华企业发展有限公司的地位有所下降，企发公司原先是与大华（集团）有限公司并列的集团旗舰企业，但近年来其地位已下降至以对部分项目公司的参股为主，而且这在很大程度上也仅是为了满足国内有限公司注册的法律需求，企发公司在人员和管理上也与集团本部是“两块牌子，一套班子”。目前集团已将企发公司的主营业务重新定义为贸易采购等，并且在营业执照的经营范围中取消了房地产开发。大华集团本部也并非单一的投资管理职能，其自身也参与房地产开发业务，目前主要参与大场老镇的改造项目。 项目运作层由众多房产项目公司组成，而辅助板块包括大华集团为降低房地产开发总成本，进行产业链延伸而成立的建材贸易、建筑施工、建筑装潢以及物业管理等公司。 2、外部关联方 申新集团与大华集团具有相似的历史背景，都为宝山区大场镇的镇办企业，目前申新集团可视为是新华村的利益代表方。此外，申新集团下属的项目大多委托大华集团进行开发和管理。大华集团本部中有相当部分资产是申新集团出资的（如大华集团二分公司和三分公司的部分资产），因此大华集团与申新集团之间保持密切联系，彼此之间的资产及管理有待进一步界定清晰。 复地集团是在香港上市的国内大型房地产企业集团，隶属于复星集团。复星集团与大华集团有着较深的历史渊源，复星集团的成长初期就主要从事房产销售代理业务。复地集团与大华集团曾合作过普陀区的颐和华城和愉景华庭、浦东的锦绣华城一期、闸北的阳城花园项目，这些项目已基本结束。武汉复地开发的复地翠微新城，由于主要由复地集团控制，因此大华集团不占主导权。当前仍处于开发中期