房地产执行案件中若干问题.docVIP

房地产执行案件中的若干问题 引言： 在讨论之前想问一下大家，对执行方面的培训大家是否参加过？看起来执行方面的培训相对比较少，实际上可能过去有一种误解，感觉执行方面的法律问题不多，或者执行案件大家可能过去的印象都是贴封条、冻结账户。但实际上如果我们办理过执行业务的同志可能体会比较深，执行中的法律问题是非常多的。 我们国家关于执行方面的法律规定，相对来说比较滞后，所以就导致在过去办理执行案件的时候很多的问题没有系统的法律规定，那么随着法律制度的完备，随着案件的增多，像我们全国法院每年处理的执行案件有200多万件，所以我们普遍感觉到执行中的法律问题非常多。 我们总体上可以把执行案件分为三大类，我们以判决为例，比如说判决甲公司向乙公司支付1000万元的货款，这类案件我们把他称为金钱债权的执行。就是你这个案子将来是要满足债权人的金钱债权，这是第一类。 第二类交付特定物的执行，判决张三把某一幅字画交给李四，判决的内容就是交付特定的字画，这种案件我们称为特定物交付的执行。第三类案件是关于行为的执行，或者行为义务的执行，判决张三向李四赔礼道歉，这是一种行为，这个判决的内容是要求张三履行道歉的行为，所以这种案件是一种关于行为的执行。总体上我们就把执行的案件分为三大类，那么实践中最多的一类就是第一类，关于金钱债权的执行，我们实践中遇到的绝大部分的案件都是满足债权人一方的金钱债权。 在金钱债权案件的执行中，如果被执行人一方有现金或者我们找到他的银行存款，那么这个案件执行起来相对来说就比较容易。我们直接把现金控制住以后给债权人，或者把银行的存款冻结之后给债权人就行了，但实践中这种情况不一定都会遇到的，实践中很多的情况下我们不能控制债务人的现金，或者找不到他的银行存款，那么怎么办？就要找他的其他财产，动产有没有汽车，有没有机器设备，或者不动产，有没有房子，有没有办公楼，或者其他的财产权，比如股权，被执行乙公司在其他的公司当中有没有股权，有没有收益，或者他对第三人有没有债权，或者也可以找他的其他财产性权利，比如说有没有商标权、商标专用权，有没有专利权，这些都是可以执行的。所以说在执行中如果我们找不到被执行人现金或者银行存款，那么我们就要找他的其他财产。 今天我们要讨论的就是如果我们找到了被执行人的不动产房屋、土地使用权如果对房屋、土地使用权来执行？所以我们今天所谓的房地产案件的执行只是执行中的一部分内容，在执行标的是房屋、土地的时候我们该怎么办？怎么去执行？所以今天这个题目不好说是整个的执行培训，只能是执行当中的一部分内容。 今天因为时间关系，我们也不可能对房地产案件的执行做一个全面的讲解，我们重点讲一下在对房地产执行的时候如何控制房产、土地，如何进行变现，或者重点讲一下对房地产的查封、拍卖、变卖、抵债这样一些问题。 一、对房屋和土地的查封 如果要执行房屋和土地的时候，第一步必须要解决如何进行对它控制的问题，首先必须控制住这个房屋、土地，否则被执行人就可能把它转移走，转移走下一步就没法执行了，所以第一个阶段就是有效地控制房屋和土地。这个控制在执行法律术语中我们称为查封，当然有时候我们用扣押来表述，那我们就统称为查封。 （一）查封时如何认定责任财产 查封时财产的认定，执行房地产首先必须要解决的问题就是如何判断某栋房屋或者土地使用权他是不是属于被执行人的财产？因为要执行被执行人的财产必须要首先判断那个财产是被执行人的，所以查封的时候首先要解决这个问题，如何确定房屋和土地的权属。 这个问题总的来说比较简单的说法，原则上看登记，房屋和土地在大部分情况下都是有登记的。我们国家房地产登记制度越来越完备了，所以我们说对于执行法院来说，你要判断房屋、土地使用权是不是被执行人的，原则上就是看登记。如果这个房屋、土地使用权是登记在被执行人的名下，我们就可以去查封，这是没有问题的。即使在查封的时候一个案外人说：“这个房屋虽然登记在张三名下，但实际上房子是我的，当时在买方的时候，城市的市民买方便宜，所以我就张三的名义来买方了，实际上房子是我李四的。”张三成了被执行人，李四就提出异议说这房子实际上不是张三的，是李四的法院不能查封。这时候法院怎么办？能不能查封？李四也拿出很多证据，交钱是他交的，他也在这个房子里面住着。这时候法院能不能查封？可以，没问题。为什么？因为执行跟审判不一样，执行的时候我们必须讲究效率，要及时控制执行的标的，如果我们执行像审判那样把标的物的权属问题查得非常清楚之后，我们才能去查封，大家想一下，在实践中很多的财产不可能及时地去控制，这跟执行的规律就相违背了，所以在执行中判断标的物权属的时候，我们所遵循的原则叫形式化审查，跟审判是不一样的。 形式审查对不动产来说就是登记，这是最明显的一个