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咸阳北安村项目定位开发策略 2010年3月 目 录： 第一部分 市场分析 第二部分 项目定位 第三部分 开发策略 第一部分 市场分析 3月“小阳春” 房价持续增长 金融危机 渐行渐远 经济基本面整体平稳 楼市回暖…… 09年1月—10年楼市走过的历程 市场分析1——2009全国房地产市场分析 国房景气指数：反映房地产行业景气度的综合指标值 楼市在09年2月份开始触底反弹并且持续走高 国4条、11条 上调准备金率 7折利率取消 两会召开 楼市成交量下跌…… 10年2月楼市目前属于观望期 市场分析——2010全国房地产市场展望 国家调控楼市信号明显，后市存在一定的不可控性 作为三线城市，咸阳相对影响较小 沣渭新区概念，会把咸阳带入到西安市场竞争层面 新咸阳的城市发展规划——拉开骨架：东连南拓西进，全面与西安相融 ·完善规划布局，加快城市建设，与西安在空间和经济上相融。 ·到2010年，咸阳发展目标是：人口90万，面积70平方公里。 老咸阳（OLD） 新咸阳（NEW） 咸阳 “新城裂变” 与西安的关系日益紧密，成为西安都市圈的组成部分，而世纪大道相当于再造一个咸阳。 立体式的交通网络和市政建设，将极大提升城市形象。 人均收入年年攀升，城区人口数量增加，住房等消费支出将大为提高。 产业优化带来人口结构的优化，消费观念和消费习惯将发生重大变化。 交通网络覆盖密度低，单一的城市中心，城市经济和影响力辐射面有限； 城市建设落后，人居水平不高，整体形象较差。 人均收入处于“温饱”阶段，其它消费支出有限，无法提升城市经济活力。 单一的农业和早期工业，就业人口结构相对单一，生活观念停留在初级水平。 市场整体供大于求 奥园、金泰等品牌商 加入，竞争加剧 市场面临更新换代 相对于世纪大道板块 城中板块地位在逐渐 削弱 咸阳楼市趋势判断 中心城区供应量减少 市场分析2——咸阳市场趋势判断 商品住宅价格涨幅预计将超过7%，进入发展“快车道” 咸阳房地产市场未来将是稳中有涨 土地价格的平稳上涨，重点区域的价格涨幅较大。 土地交易价格同比上涨，受土地资源有限性和地方政府进行土地拍卖时“限户型”等政策的影响，开发商获取土地难度加大，土地交易量减少，价格平稳上涨。 从2003年以来，咸阳商品住宅市场价格以8.5%的速度上涨。中高端楼盘市场均价接近3400元/平米。这说明在咸阳城市化进程、经济持续发展及经济结构调整的背后，市场高端消费力开始被释放，房地产将进入新的“快车道”。 这种变化产生的结果，一个刺激新的消费，挖掘新的购买力，也就是将加速换房的进程，让原来已经有房的人住上好房子；另一个是房地产开发理念和运作模式要发生根本性的改变。 咸阳房地产已经进入外来军团大盘规模开发时代 经过几年的高速成长，咸阳市场正在从本地开发商小盘为主向外地大兵团规模开发为主的阶段，从“插花”开发逐渐转向品牌开发，这预示着咸阳房地产市场正处于升级换代的关键节点上。奥园、金泰、亿龙等外地大鄂纷纷进入咸阳。咸阳房地产正从卖家居走向买环境、买生活方式的阶段。 品牌成为重要竞争点 大牌组合运营 规划起点高，自成一格 产品线长、产品丰富 开发周期长、产品品质较高 景观环境优美 配套设施齐全（星级会所、国际化教育、智能化数字系统） 服务功能完善（星级物业服务、人车分流、安全服务功能等） 本案思路原则一： 大盘战略确定本案调性 市场机会—市场竞争—大盘制胜因素 综合咸阳的发展，在调研中，与本案的条件大体一致，我们针对“华泰·世纪华苑、丽彩怡和润园、中宏星苑、奥园、金泰·丝路花城、国润·翠湖、日月星城、芙蓉佳苑”等具有一定代表性的项目进行分析。 市场分析3——可类比项目对比 　 类比子项 华泰·世纪华苑 丽彩怡和润源 芙蓉佳苑 中宏星苑 奥园 丝路花城 国润翠湖 日月星城 总体规划 开发商 咸阳华泰 陕西丽彩置业 留园地产 咸阳宏大 陕西泰盈 金泰恒业 陕西国润置业 日月集团 用地面积 351亩 155亩 88.2亩 30亩 828亩 465亩 80亩 550亩 建筑面积 420000㎡ 400000㎡ 166000㎡ 　 1000000㎡ 530000㎡ 220000㎡ 700000㎡ 绿化率 42% 35% 38.60% 20% 40% 46% 42% 60% 总户数 4500 3000 1600 500 10000 3200 1500 7000 容积率 1.8 3.85 2.8 　 1.67 1.7 2.7 2 实现均价 高3300多2900 3300 3200 3000 3500-3800 3300元/㎡ 4100 3000 整体销售率 90% 认购中　 60%