新X地产开启经济型住宅新纪元颐华庭营销策略方案.ppt

XX地产 开启经济型住宅新纪元 ——颐华庭营销策略案; 中高档住宅社区—— 花园/春天/名都 精装小户型公寓—— 学府星座/U阁 舒适经济型住宅—— 颐华庭 商业地产—— 合钻街区/城市综合体 ……;颐华庭;;本回合关键词 ： 政策 市场 资金 ;一、宏观市场情况;发展历程：1994年以后中国房地产市场经历了促进、规范和控制三个发展阶段;06-07年中国房地产市场的主要特点;序 号; 2007年加息6次，一年期存款利率达4.14％，但仍低于CPI增长6.5％；2007年6次上调存款准备金率。 金融“水龙头”的关闭和对部分产品的贷款限制直接导致部分城市进入房地产的调整期。;央行07年一年期存贷款基准利率调整一览表;第一轮宏观调控;;　　1、07年国家从土地、行业规范、金融税收等领域进行调控，政策的影响和效果将会在０８年逐步显现。房市正如股市，处于横盘调整期。 2、市场处于调整期时，地产大佬掌握了话语权，如万科王石冒天下之大不韪，抛出“拐点论”。 3、透过现象看本质，王石为什么说房市拐点，资金链和下一步战略发展作准备（储备土地/并购/战略布局）。;二、区域市场情况;分类指标; 销售方面，全年批准预售商品房面积758万㎡，其中商品住房面积602万㎡，与上年同比分别增长13.13%和7.34%。商品房销售面积为1028.78万㎡，其中住宅面积为918.4万㎡，与上年同比分别增长91.7%、97.8%。 商品房销售户型配比：90㎡以下住宅套数占总销量的24.7%，比上年同期增长6%；144㎡以下普通商品房套数占总销量60.9%，与上年同比下降3%。总体来说，07年合肥楼市住房结构调整力度尚不明显。;区域;月份;合肥历年商品房销售价格及增长率; 从上图可以看出，03年至07年连续五年来，合肥市新建商品房住宅平均销售价格呈现稳步上扬、涨幅趋缓的态势，至07年，新建商品房住宅销售均价已达3355元/㎡。 从住宅商品房销售均价的涨幅情况来看，总体曲线呈现“增-减”的态势。03年至04年，销售均价飞速飙升，年涨幅高达26.31%；05年国家政策初步调控，房价涨幅趋缓，回落至7.85%；06年，宏观政策频频出击，价格涨幅明显放缓，比上年同期上涨2.51%。 07年上半年继续受宏观政策叠加效应影响，价格基本与06年持平；至07年下半年，受金融政策的影响，使消费者产生心理恐慌，急于购房，释放对住房的刚性需求，以及开发商的惜售行为，加之受周边城市价格上涨的影响，部分楼盘提高销售价格，致使合肥新建商品房销售均价在第四季度快速上涨。 ;　　1、合肥房地产销售增长较快， 07年住宅销售面积为918.4万平米，与上年同比增长97.8%。 2、合肥商品房均价增长较快，均价为3355元/平米。 3、合肥07年月住宅供应量以5月份最高，其次为6月份，全年中，以2月份为最低。 4、合肥住宅商品房销售均价涨幅总体曲线呈现“增-减”的态势。;三、市场参照标本;项目;　　一里洋房、萨尔斯堡、昊天园、家天下;　　大环境利空,小环境利多。 现金流大于利润的开发指导战略； 出货为主的开发策略； 在市场调整期，增加土地储备； 关注不同城市不同房地产发展周期，积极推进城市布局。;;本回合关键词 ： 品牌 产品 价值 ; 知可以战与不可以战者胜，识众寡之用者胜，上下同欲者胜，以虞待不虞者胜，将能而君不御者胜。此五者，知胜之道也。故曰：知己知彼，百战不贻；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败。 ——《孙子兵法》 知己知彼 百战百胜;我们制胜的武器在哪里? 现在，开始寻找…;价值;武侠小说：《七剑下天山》;第一剑：游龙剑——品牌;第二剑：青干剑——产品;第三剑：竞星剑——户型;第四剑：日月剑——园林;第五剑：天瀑剑——配套;第六剑：舍神剑——物业;第七剑：莫问剑——价值;我们自身的挑战在哪里? ;品牌角