地产金融融资方式与工具创新.docVIP

第三章 房地产金融：融资方式与工具创新 【】【】【】 2007年，“次贷”余额虽然只有1.2万亿～1.5万亿美元，但经过包装，衍生为证券在二级市场流通，总规模膨胀到10万亿美元，其中在国际上流通的约占2/3，涉及“次贷”业务的金融机构多达2500多家，全球45家大银行和券商都卷了进去，多家金融机构出现巨额亏损甚至倒闭，股市债市剧烈波动。 提出问题：1、什么是房地产金融？2、日常生活中见到的按揭贷款是房地产金融么？3、收入较低的家庭能够获得购房的贷款么？4、抵押贷款证券化这种金融创新有哪些优势，又有哪些问题？ 教学要点： 第一节 中国房地产金融市场状况 一、房地产金融的概念 根据研究重点的不同，不同的书籍对房地产金融的定义各有不同。张红认为房地产金融是研究房地产领域中的金融问题的学科。刘长滨对房地产金融的定义更为全面，其认为房地产金融是房地产开发、流通和消费过程中通过货币流通和信用渠道所进行的筹集资金、融通资金、结算或清算资金并提供风险担保或保险及相关金融服务的一系列金融活动的总称。李海涛的定义侧重资金的运动过程，认为房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。 二、房地产金融市场的概念 房地产金融交易的场所就是房地产金融市场，这一市场可以是实体的，也可以是虚拟的；参与交易的主体可以是房地产产品和服务的提供者，也可以是资金的提供者；同时，交易的主体可以是房地产产品和服务的购买者，也可以是资金的需求者。根据研究重点的不同，对房地产金融市场有不同的定义。张红认为，房地产金融市场是指与房地产有关的资金融通活动，即围绕房地产生产、流通和消费过程进行的货币流通和信用活动及相关的经济活动的总称，包括房地产筹资、融资、信托、保险及有价证券的发行和转让等。蒋黎晅认为，房地产金融市场是指与房地产经济活动相关的货币资金融通的市场，它既是房地产市场的一部分，又是金融市场的一部分。李海涛认为，房地产金融市场是指房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和，包括各类住房存款、住房抵押贷款、房地产开发贷款、房地产信托、房地产保险以及房地产证券等。 三、中国房地产金融市场发展阶段界定 我国现行房地产金融业务包括自营性房地产金融和委托性房地产金融两类。 自营性房地产金融业务是指商业银行按照资金盈利性、安全性和流动性的经营原则，通过吸收公众存款，自主发放用于房地产开发建设和居民购房的贷款。自营性房地产贷款包括两类：一是个人住房贷款，是对个人发放的用于购买、建造和修葺住房的贷款，包括个人住房抵押贷款、个人住房装修贷款、个人商用房贷款等；二是法人房地产贷款，是指对法人发放的用于房地产开发、经营和消费的贷款，包括房地产项目贷款、房地产开发企业流动资金贷款、商业用房经营贷款、建筑业贷款等。 委托性房地产金融业务是指银行受各市（县）人民政府和军队、煤炭、铁路石油系统委托，以委托性住房资金未来源而经营的住房金融业务。委托性住房资金来源包括城市住房基金，行政、事业、企业单位住房基金，行政、事业、企业单位收取的租赁保证金，职工住房公积金等；委托性资金运用包括对房改单位职工购买、建造、大修理自住住房发放抵押贷款，及受公积金中心委托，对参加公积金储蓄的个人发放公积金住房贷款。 从发达国家房地产金融的发展历程来看，一般都会经历如下三个阶段：以房地产开发为主，只存在房地产增量市场单一的金融体系，开发商和投资商是一个主体，资金支持主要来自银行。房地产金融市场开始开放，机构投资者和富裕个人的资金通过信托基金和私募地产基金进入市场，房地产金融市场供应体系逐步健全。以房地产证券化为核心，投资者通过信托基金和资产证券化进入市场，使房地产成为全民投资产业。金融市场主要服务于存量商业房地产，持有人主要为机构投资者。整体判断中国房地产金融市场处于第一阶段向第二阶段过渡时期。 未来中国房地产金融市场将实现快速的发展，这种发展表现在多个方面。第一，房地产金融交易量继续放大。第二，房地产金融业务品种将出现多样化。第三，房地产贷款证券化。第四，非金融机构及中介机构将积极介入房地产金融领域。 四、中国房地产金融市场结构现状 房地产金融市场作为金融市场的重要组成部分，按照不同的标准可以有不同的分类。 1、按市场层次划分，房地产金融市场可以分为一级市场和二级市场。 一级市场也称初级市场，是房地产资金初始的交易市场，是房地产金融市场的基础部分，主要包括对房地产资金需求者的各种信贷业务；新房地产证券的发行交易以及上述信贷和证券业务附属的金融业务，如政府机构、信