伟业2010年9月唐山凤凰新城商业地块项目可行性报告课件.ppt

凤凰新城商业地块项目 可行性研究报告;前 言;第一部分;1.1 房地产政策解读;就目前形势而言，一系列主要针对住宅市场的调控政策并未涉及商业地产，使得投资商业地产的门槛与投资二套住房的门槛基本一样；更为重要的是，商业地产无论是从投资回报率还是升值空间来看，都明显优于住宅。 一系列相关楼市调控政策的影响使住宅市场受到了很大冲击，而商业地产却乘楼市调控之机走出了独立行情，成为新政的最大受益者。目前商业地产的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道，因此，众多投资资金流向商业地产这也是符合目前的市场动向的。;;;;;唐山全社会固定资产投资在2008年达到1361.32亿元，比2007年增长31.3%，投资规模大幅放量。 近五年固定资产投资平稳增长，平均增速为33.4%。;2009年唐山的社会消费品零售总额达959亿元。. 唐山近年来社会消费品零售总额呈现较快的增长趋势（近五年唐山平均增速18.5%，天津平均增速16.8%），商业发展比较迅速。 居民消费结构升级明显，以汽车、金银珠宝、住宅、通讯、餐饮为主的消费热点已经形成，目前唐山市私家车保有量52.87万辆，其中进口车已经超过1.2万辆。;通过以上分析可以看到，自2003年以来，唐山经济自2003年以来一直呈稳定、快速的趋势发展，唐山GDP和人均GDP持续增长，产业比例结构不断优化。随着唐山—北京—天津之间经济联系的不断加强，唐山作为环渤海经济圈门户城市的地位愈加明显。 唐山是环渤海经济圈内的重要城市，在资源的带动下城市经济保持快速增长，以第二产业为主导，第三产业得到较快的发展 作为京津唐城市群的重要发展支点，唐山双核发展的动力及大规模的新城建设带动下，未来城市综合实力将快速提升。 随着唐山城市经济迅速增长，表现出较强的投资能力和投资特征的升级，各种地产型投资产品成为唐山新投资方向。 由此可以看出，唐山市正处于城市新的全面发展阶段，快速增长的投资性消费及投资升级为商务发展及地产性投资提供了较大的提升空间。 ;第一部分;2.1 项目地理位置;2.2 区域概况;唐山市商业发展由来已久，唐山最早的商业中心为路南的小山，是当时整个唐山市的物流集散地，也是当时的市中心。1976年唐山大地震之后，在政府的规划下商业中心西移到以百货大楼为主的新城市中心即商业中心，并延续至今。 2000年以前，唐山商业分布一直以百货大楼为主要商业中心，小山演变成商业副中心，定位中低端。此阶段商业分布呈单一趋势，唐百的垄断性尤为明显。2000年以后，八方购物作为唐百商圈的衍生商圈，辐射唐山西部地区，定位中高端。 2006年以后，远洋城的崛起逐渐形成了唐山北部的商业中心，至此唐山商业中心由单一化逐渐向多元化发展，形成了以新华道百货大楼、三利为首的城市商业中心，以八方购物广场、凤凰购物为首的北新道商圈，以远洋城、人民购物为首的唐山北部商圈。以小山老商业区为首的老路南商圈。;2.3 唐山市商圈分析;此次调研主要以“商业三公里辐射圈”为目标区域进行调研。 本项目周边三公里内商业主要为翔云道与兴源道之间的大里路底商，大里路与学院路之间的兴源道底商。两条商业街底商总面积为6万平米，商业类型为社区底商。建成时间为08年，层高3.5米，面积区间为70-300平米，空置率在5%左右。大里路地段商业氛围比较成熟，兴源道次之，并且空置率较高。 大里路社区底商一般为两层，一般进深16米，面宽为5-8米。租金为3-5元/平米/天。 兴源道社区底商一般为一层，一般进深12米，面宽为5-6米。租金为3-4元/平米/天。;业态;2.4 本项目地块周边商业研究;2.5 项目周边在售物业介绍;2.5.1 唐城壹零壹;项目高层户型区间为90-280平米，别墅为280-600平米。户型较大。目前该项目没有定价。 该项目目标客群为唐山本地及周边县区的高端人群，目前去化率为20%左右。 该楼盘产品特点是，超大的绿化率和优美的水系景观，台地花园，高层有超大面积的中空大堂。户型特点是超大平层，电梯直接入户。 项目卖点为：地处凤凰新城核心区域，升值潜力巨大，毗邻唐山一中，人文资源丰富。大景观、大面积、高绿化率的景观豪宅。;2.5.2 梧桐大道;该项目园林为人工景观园林，在设计充分发挥了实土绿化的优势，创造出适合本地环境的一套自然生态系统，由全人工景观，到最自然的风景。12000平米的中心用地为中央雕塑花园，各种源于自然的艺术雕塑小品分布。 该项目产品特点为，高品质居住设施，如：low-E玻璃，户式中央空调+新风+加湿”系统，地板采暖系统，智能化安防系统等。 项目卖点为：地处凤凰新城核心区域，升值潜力巨大，优质科技豪宅，高度的居住舒适感，精致园林，户型设计卓越等。;