同策-太仓金仓湖郊野公园策划建议报告-167-2008年课件.ppt

案例借鉴 联洋国际社区 4 大拇指广场：爱心广场 市场对比 地块理解 客户界定 策略建议 TWO 案例借鉴 联洋国际社区 4 大拇指广场：百味广场 市场对比 地块理解 客户界定 策略建议 TWO 案例借鉴 联洋国际社区 4 社区文化气质的宣传 市场对比 地块理解 客户界定 策略建议 TWO 通过文化渗透，打造社区文化 世纪公园效应的提升 解放日报6篇连续报道 。。。 各楼盘推广策略 社区氛围的宣传 广告投放 品牌形象树立 生态社区引领 树立高贵的品味 打造生活的情调 塑造产品整体气势 软性宣传 硬性宣传 相互促进 案例借鉴 联洋国际社区 4 发展轨迹 市场对比 地块理解 客户界定 策略建议 TWO 整体规划 配套先行 投资客 周边高端人群 国际客户 社区定位起就以城市的概念进行规划； 注重整体规划和市政配套设施建设 社区建设初期就注重环境和配套的建设，建立文化生态社区。 社区的高定位、高品质和完善的规划产生强大的吸引力； 上升的上海楼市提供了大量的投资客 投资客逐渐退出，周边客户逐渐入住社区。 生活教育设施进一步完善。 社区日趋完善，社区氛围逐步形成。 吸引大量国际租赁和购买人群，并成为主力客户。 上海运作最成功的社区之一 发展潜力巨大 统一策划、规划，有计划性的引导 案例借鉴 联洋国际社区 4 成功三大法宝 市场对比 地块理解 客户界定 策略建议 TWO 一个成功的社区 准确定位 立足自身优势 依托世纪公园 准确定位为文化生态社区 统一策划、规划 制定《联洋新社区引导性规划》，并上升为政府规划性文件，保障社区的完整性和统一性。 成立联洋社区企业联合 会 ，保障规划贯彻落实 合理运作 以环境为依托 配套先行 准确有效的宣传包装 以科学的开发顺序，有计划性的引导 市场对比 ??案例总结 TWO 案例总结 高品质社区 4 软环境是什么？ 软环境是什么？ 软环境是以完整产业链为基础的居住氛围 如何打造软环境？ 完善的土地开发规划+有规则的房地产开发+城市高度的社区管理 高品质社区背后拥有一条完整的产业链： 规划——设计——建设——管理——运营 现代的居住环境 文化 交流 环保 沟通 互动 生态 和谐 。。。。。。 市场对比 地块理解 客户界定 策略建议 TWO 3 本地块的客户界定 太仓潜在客户定位 各类客户的置业需求扫描 本地块的客户锁定与策略 年份 2003 2004 2005 2006 城市户籍人口 （万人） 19.27 19.64 19.80 20.01 外来暂住人口 （万人） 15.43 19.49 24.49 —— 大专以上人才 （人） 20276 23077 26487 —— 太仓本地住户体量较小，增幅不大，市场支持度有限 作为开放型城市，太仓外来人口涨幅巨大，近年来大大超过本地住户 高素质外来人口不断涌入，显示太仓日益增长的经济实力 外来人口中有相当部分外籍人士 THREE 客户界定 太仓市人口分析 ? 开放型城市，外来人口助推太仓发展 客户界定 地块理解 策略建议 市场对比 欧美籍工作人员 日韩台高级管理人员 外籍人口分布图 太仓市企业实收资本来源构成 客户筛选 客户界定 产业人口分类 ? 外籍客户成为高品质人群中坚力量 + THREE 客户界定 地块理解 策略建议 市场对比 高级蓝领 白领 太仓高等学历结构图 2006年三次产业结构图 客户筛选 客户界定 产业人口分类 ? 高级蓝领和白领构成潜在客户 + + 太仓收入分布 THREE 客户界定 地块理解 策略建议 市场对比 211 1685 612 299 159 3 77 筛选标准一：外籍人口分布 客户界定 客户访谈 ? 界定访谈区域 太仓市的外籍人口主要分布于新区和城厢镇。 两区汇集了超过3/4的外籍人口。 THREE 客户界定 地块理解 策略建议 市场对比 500万以上规模外资数量分布 500万以上规模外资投资额分布 筛选标准二：规模级外资企业分布 客户界定 客户访谈 ? 界定访谈区域 规模级外商聚集在新区、港区和陆渡。 三区汇集了太仓75%的资本。 新区、港区、陆渡及城厢镇成为此次客户访谈的重点区域。 so THREE 客户界定 地块理