房地产估价方法之场比较法ppt.pptVIP

§5.6市场状况调整 应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易日期调整。  交易日期调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。经过交易日期调整后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。 一、市场状况调整的含义 主要采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为： ??? 可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格 交易日期调整的关键，是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查在过去不同时间的数宗类似房地产的价格，找出这类房地产价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行交易日期调整。调整的具体方法，可通过价格指数或价格变动率进行，也可采用时间序列分析。 ???价格指数有定基价格指数和环比价格指数。 二、市场状况调整的方法 （一）市场状况调整的价格指数法 （1）采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：????可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=在估价时点时的价格 （2）采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为： ???可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价