广告提案大全上海高档住宅全程策划案及会所设计思路课件.pptVIP

豪宅定位的分析 豪宅的一般定义：建造在具有唯一性、地标性地块上，建筑面积普遍在400平方米左右，兼具空间的奢华性和功能的多样性。 本项目不具备打造豪宅的理由 本区域的江景优势并不突出，也没有深厚的人文历史底蕴，周边环境还有待于进一步改善，也不是浦东的地标位置，亦非传统豪宅区域，所以认同度和美誉度一般，不具备打造顶级豪宅的基础； 从市场销售情况来看，滨江豪宅的市场存量较为可观且去化速度普遍较为缓慢，二手市场的换手率很低，租售皆不活跃； 豪宅的入住率普遍较低，投资客户更偏爱低总价能快速变现的房地产投资产品，而豪宅的高总价势必会阻碍大批投资客户； 从产品规划来说，住宅、商业及办公的混合型物业不利于塑造项目顶级豪宅的形象，而且产品本身的客观条件也不具备打造豪宅的先天条件。 打造办公型产权式商务酒店，即主力面积50平方米左右的酒店标房，辅以80平方米左右的酒店套房 预计到07年前后办公楼供应量将大幅增加，由目前供不应求向买方市场转变，而且塘桥地区又非传统意义的办公聚集区，单纯定位为办公楼，去化速度难以保证，抗风险能力较差； 目前浦东泛陆家嘴地区的小户型酒店式物业销售形式均较为理想； 产权酒店可完全可实现办公功能，并能抢占世博会的先机； 可根据市场销售情况及资金压力灵活决定是变现出售还是作为企业资产经营管理； 办公部分 根据市场调研分析，本项目商业具有以下特点： 可辐射区人气不足； 缺乏原生商业氛围； 将面临区域性商业中心（如:浦东八百伴等）的强势辐射； 过多的商业将直接影响高档精品楼盘的档次。 结论一：受周边商业规划情况和项目常住人口、途径人流量限制，本项目商业难 以形成区域性集中商业规模； 结论二：满足社区内消费需求的商业是必须的； 结论三：本项目商业级别只适合定位为：酒店及社区配套商业，主要是面向小区 业主服务。 商业部分 销售时机与条件篇 销售时机:2007年3-5月 上海楼市今年下半年以来一直处于下行通道,预计该趋势将持续至2007年初,而此后楼市有望出现上行拐点 理由 3-5月历来为房产销售旺季，顺势入市将会带来比较好的销售业绩 根据“体验式营销”所需要的销售条件，07年3~5月是比较现实的销售时点 预计届时项目周边环境有望借助“世博”规划有所改变，有望给目标客户良好的视觉感觉 建议具备的销售条件 样板房装修布置完毕 景观样板段及看房通道完工 大堂装修布置完毕 空中会所投入使用 售楼处投入使用 工程主体结构封顶，外立面开始装饰 虽然根据上海市相关规定，只要主体工程完成三分之二以上即具备预售条件。但普润公司建议在具备如下体验式营销的销售条件之后进行销售，才能以最快的销售速度实现最高的销售利润。 产品研究篇 房型方案存在的问题 经过对项目房型方案初步研究，四种户型普遍存在以下问题： 国际高档住宅发展趋势 建筑设计模块化 户型设计人性化 卧室设计套房化 立面设计石材化 室内动线合理化 住宅设计五大趋势 本案面临的六大难题 如何解决这六大难题成为本项目建立高档社区成败的关键，在项目先天条件已经确定的前提下，我司认为可以从产品定位与产品细部研究入手，达到弱化甚至解决这些难题的目的，从而为成功操作本项目扫清障碍。 在以下的篇幅中，我司就产品细部问题提一些初步建议。 一、如何体现社区景观均好性的问题 三、如何解决高、低区住宅价差可能过大的问题 四、如何从细节入手打造高档精品住宅 二、如何体现小面宽、大进深户型设计人性化、个性化的问题 五、如何弱化项目住宅部分与办公部分相互影响的问题 六、如何协调高档住宅社区与商业相融合的问题 关于住宅部分建议 建筑造型研究 建议对现有建筑单体设计方案作小幅调整，打破平板式布局造型，使每幢建筑呈阶梯形平面分布，相邻两户形成小错位布局。如此，不仅可以丰富外立面形式，更能解决使每个中高层单元户内直接观赏江景的问题，将滨江优势发挥到极致。在建筑面宽、进深按现有设计方案基本不变的前提下，阶梯形平面分布还为户型优化提供了技术支持。 (右图为错位式布局示意图） 社区景观研究 景观上建议以室外景观游泳池为中心，以流水、跌水、喷泉、瀑布等活水为脉，以木质平台、桥、曲折连廊将“景观游泳池”与“活水系”连为一体，同时结合坡地自然景观，以四季不同全冠花木打造静逸深幽、私密尊贵的生活氛围。 （如下示意图所示） 同时，室外景观游泳池结合会所室内恒温游泳池，打造“双重游泳池”概念，让居住者真正感受非同一般的舒适、大气享受。 底层住户可以通过室外沿伸平台与水亲密接触，充分满足人的亲