第二章物业权属法律制度2课件.pptVIP

第二章 物业权属法律制度 目 录 第一节 物业权属 第二节 物业权利 第三节 物业权属登记制度 第四节 物业产籍管理 第一节 物业权属 物业权属概述 物业产权管理和物业产权登记 一、物业权属概述 什么是物业权属？ 物业权属是指有关行政部门对物业所有权以及由此产生的物业抵押权等他项权利依法进行登记后所确认的相关主体的权利归属状态。 物业权属与物业权利的区别 物业权利：权利主体依法可为一定行为或不为一定行为或要求他人为一定行为或不为一定行为。它侧重于权利本身所具有的内容。 物业权属强调权利与权利主体的联系，是有关行政部门依法行使行政管理职能进行确权后的结果。 二、物业产权管理和物业产权登记 物业产权管理 物业产权管理是国家依法对物业产权的确认和变更，以及包括由此发生的各种产权关系的协调和处理所采取的一系列措施，如产权调查、确认、登记等方面措施的总和。 产权管理包括土地产权管理和房屋产权管理，它是保护物业交易的必要手段和国家措施。 二、物业产权管理和物业产权登记 物业产权登记 《物权法》第9条规定 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 物业产权登记是世界各国普遍建立的一种物业产权管理制度； 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度； 依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯； 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋受法律保护。 第二节 物业权利 物业所有权 物业使用权 物业抵押权 物业相邻权 建筑物区分所有权 一、物业所有权 定义：所有人对其物业享有占有、使用、收益、处分的权益。 占有权：物业所有人对物业实际控制的权利。 使用权：在法律规定范围内，根据物业类型对物业加以利用的权利。 收益权：基于对物业的使用而取得利益的权利。 处分权：物业所有权人在法律规定的范围内，根据自己的意志处置物业的权利。它是物业所有权中最基本的核心权利。 一、物业所有权 物业共有权 定义：物业共有权是指两个或两个以上的公民或法人对同一物业共同享有所有权。 物业共有权形式： 共同共有：两个以上单位、个人基于某种关系而对物业不分份额地共同享有权利和承担义务。 按份共有：安份共有又称分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。 处分共同共有的物业以及对共有的物业作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 一、物业所有权 【案例】刘某、张某是夫妻关系，但夫妻关系紧张。丈夫刘某把署名刘某，而事实上属于夫妻共同共有财产的房屋卖掉，并在房屋交易部门办理完手续，这时妻子发现，起诉法院。根据以上事实，法院应该如何处理？ 二、物业使用权 物业使用权是指按照法律或者合同的规定对物业享有使用的权利。 狭义的物业使用权仅指非所有人的物业使用权。这里特指狭义的物业使用权，它是从物业所有权中衍生出来的用益物权。 物业可以因租赁、借用、划拨等原因而由非所有权人占有、使用，甚至有限制的处分。依法成立的物业使用权受到法律保护，即使是所有权人不得干涉。 三、物业抵押权 物业抵押权是经过依法享有物业处分权的物业权利人的同意，在其所有或使用的物业上设定的一种担保物权。 物业抵押权具有从属性、担保性，其设定的目的在于担保物业权利人或第三人所欠的债务能够依约偿还。 如果债务人不履行债务时，债权人有权从该物业的变卖价金中优先获得清偿。 设定抵押权的，抵押人和抵押权人应当签订书面合同，并向上一级地方人民政府规定的部门办理手续。抵押合同自登记之日起生效。 抵押人可将其所有的房屋和其他地上定着物进行抵押，也可以将其依法有处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物进行抵押。 四、物业相邻权 引导案例： 王某邻居刘某开一家粤菜饭馆，粤菜饭馆正式营业后，王某发现二层房间里总有股油烟味，查找原因，王某发现原来是刘某的粤菜饭馆厨房的油烟排放口离自己家二层窗口太近，只要油烟机一开，就会有油烟窜进王某的房间里。王某找刘某商量解决油烟排放问题，刘某置之不理。不得已，王某只好向法院起诉，要求刘某改建油烟机的排放口，赔偿精神损失人民币500元。法院会如何判决？ 四、物业相邻权 物业相邻权是指两个或两个以上相互毗邻物业的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时有权要求其相邻方履行一定的义务。 基本原则：“有利生产、方便生活，团结互助、公平合理”。 适用原则：“有法依法，无法依当地习惯”。 基本类型：相邻用水、排水；邻地通行；相邻土地、建筑物利用；建筑物通风、采光、日照；相邻环保；相邻防险。 案例：王某能否要求刘