房地产行业房地产制造业化发展趋势分析报告.pdf

房地产行业房地产制造业化发展趋势分析报告 目录 从历史谈起：房地产行业的激荡四十年4 住房制度改革的初步探索与第一次土拍4 改革全面推进、第一次调控与土地财政开启5 商品房时代拉开序幕与行业大发展6 “831大限”与土地招拍挂制度7 地价-房价螺旋与传统房地产商业模式7 土改后房价上涨的核心逻辑：房价-地价螺旋上升7 享受房价上涨收益是传统开发模式的核心8 大道至简，回归本源：房地产制造业化趋势 11 不惑之年的新变化：顶层思路、政策与基本面趋势 11 顶层思路、政策定力与调控新手段 11 人口、城镇化等因素使得粗放式增长成为过去13 回归本源：房地产的制造业化趋势15 精耕细作，各有千秋：房地产行业成本管控之辩 16 成本管控之土地成本：拿地模式成为关键16 融创中国：并购之王，优质土储布局核心城市16 中国金茂：一二级联动突破土地储备瓶颈18 成本管控之建安成本：细节管理成为关键20 碧桂园：三四线之王，全链条把控建安成本20 图表目录 图 1：改革开放以来我国房地产市场发展回顾4 图 2 ：1987 年，深圳举行我国第一次土地拍卖5 图 3 ：2016 年土地出让收入在地方可支配财力中的占比达到20.24% 6 图 4 ：房改后至2004 年地产投资持续高位7 图 5 ：房改后至2004 年商品住宅销售火热7 图 6 ：土改后房价上涨的旧逻辑：地价和房价螺旋式上升8 图 7 ：房地产行业一直以来拥有远高于制造业的毛利率8 图 8 ：房地产行业过去净利率显著高于制造业8 图 9 ：房价快速上涨使得慢开发模式成为可能9 图 10 ：重庆过去供地规模较大，房价平稳9 图 11 ：深圳近年土地成交大幅缩减，房价随需求增长迅速上升9 图 12 ：房地产行业净债务/ 归母权益比例一直高于典型制造业行业10 图 13 ：我国人口自然增长率低位徘徊，人口增长高峰已过13 图 14 ：14 岁以下人口比例下滑而65 岁以上人口比例快速上升13 图 15 ：城镇化空间犹在，但增速放缓14 图 16 ：对比美国和日本，我国城镇化率仍有向上空间14 图 17 ：M2 增速趋势性下行，新旧增长模式面临切换14 图 18 ：开发商对购房者议价能力减弱，行业竞争模式将更多强调成本管控15 图 19 ：不同模式对应提高ROE 的不同途径，目前环境下成本管控成为核心16 图 20 ：融创中国土地储备按建面近八成位于一二线城市17 图 21 ：融创中国货值超96%位于一二线及环一线城市17 图 22 ：融创中国乘优势土储之势，业绩不断向上突破18 图 23 ：中国金茂2018H1 销售额约718 亿元，已超去年全年19 图 24 ：碧桂园控制建安突破土储瓶颈，销售业绩不断发力20 图 25 ：碧桂园成本管控优秀，ROE 领跑同业21 表1：囤地待涨模式代表：上海汤臣一品与世纪汇广场 11 表2 ：融资收紧、调控深化、规范行业，传统开发模式未来将受到诸多挑战12 表3 ：北京土拍改革后，项目利润空间在拿地时即被控制13 表4 ：融创中国巧用并购获取低价优质土储资源，助力业绩不断突破17 表5 ：中国金茂一级土地开发项目，长沙梅溪湖及南京青龙山项目已彰显模式的高盈利性和可复制性19 表6 ：行业重点上市公司估值表21 过去两年对于中国房地产市场注定是不平凡的两年。覆盖各线城市的“四限政策”、“房 住不炒”、长效机制、不断收紧的融资等等构成了行业环境的主基调。房地产行业旧的 商业模式已经越来越不能适应当前的发展环境，