项目需求变更的工程管1339307500.docVIP

商业地产项目需求变更的工程管理 -------中粮置业投资有限公司 曹洪 张金生----- 商业地产项目的性质，导致了项目的需求变更尤为突出，项目所面对的是多样性的群体和各具特色的商业商铺，商业地产项目是特殊性能的综合体，需求变更的表现形式也是多方面的，如：安全性、美观性、功能性、舒适性、技术性、节能性等，另外还有如老板临时改变想法、项目预算增加或减少、业态的增加或减少，客户对功能的需求改变、客户对不同季节的需求改变等。 一、需求变更的原因分析虽然需求变更的表现形式千差万别，但究其根本不外乎以下几种原因： （1）、项目基本范围没有圈定就开始细化 细化工作是由需求分析人员完成的，一般是项目招商部门或综合招商顾问的意见的提升，根据项目产品调研后的差异化定位，依据同种业态商户大而全的精细描述性、总结性的精细提炼一个个功能和功能负荷指标的综合，形成订单式招商或形成定制式招商，当细化到一定程度后并开始系统设计时，客户需求若发生变化，那细节描述可能就有很多要改动。涉及结构荷载、用电量、弱电条件、给排水荷载、净高要求、采光、厨房油烟、厨房排水处理、垃圾房、冷热负荷、防火分区、排烟分区等的一系列调整和改动，也就是说从原来一个属性的描述而转化一个实体。 （2）、没有指定需求的基线 需求的基线是指是否容许需求变更的分界线。随着项目的进展，需求的基线也在变化。是否容许变更的依据是双方的合同、改造成本