预售住宅单位和「同意方案」.pdfVIP

立 法 會 CB(1)1943/02-03(01)號 文 件 討討 論論 文文 件件 討討 論論 文文 件件 2003 年年 6 月月 18 日日 年年 月月 日日 立立 法法 會會 立立 法法 會會 規規 劃劃 地地 政政 及及 工工 程程 事事 務務 委委 員員 會會 及及 房房 屋屋 事事 務務 委委 員員 會會 規規 劃劃 地地 政政 及及 工工 程程 事事 務務 委委 員員 會會 及及 房房 屋屋 事事 務務 委委 員員 會會 預預 售售 住住 宅宅 單單 位位 及及 「「同同意意方方案案」」 預預 售售 住住 宅宅 單單 位位 及及 「「 同同 意意 方方 案案 」」 目目 的的 目目 的的 本 文 件 講 述 根 據 ㆞ 政 總 署「 同 意 方 案 」預 售 未 建 成 住 宅 樓 宇 (俗 稱 “ 樓 花 ” )的 現 行 制 度 ， 以 及 因 應 近 期 茵 翠 豪 庭 及 愛 琴 灣 兩 宗 事 件 ， 探 討 防 止 住 宅 樓 盤 未 能 竣 工 (俗 稱 “ 爛 尾 樓 ” )的 可 行 措 施 。 背背 景景 背背 景景 2. 香 港 在 50 年 代 末 期 開 始 出 現 預 售 住 宅 單 位 的 情 況 ， 但 當 時 實 際 ㆖ 是 違 反 了 批 ㆞ 契 約 ㆗ 規 定 在 建 築 規 約 期 間 不 許 轉 讓 的 批 ㆞ 條 件。這 使 樓 花 買 家 處 於 不 利 的 位 置，因 為 他 們 的 交 易 未 能 在 田 土 廳 登 記，而 他 們 所 付 的 款 項 亦 沒 有 存 入 ㆒ 個 保 證 ㆟ 帳 戶 或 受 任 何 監 管，例 如 並 無 規 定 他 們 的 款 項 只 可 提 取 作 應 付 建 築 費 之 用。因 此，樓 盤 ㆒ 旦 爛 尾 ， 買 家 的 利 益 並 不 受 保 障 。 有 見 及 此 ， 政 府 在 1961 年 實 施 了 預 售 樓 花 的「 同 意 方 案 」。多 年 來 因 應 市 場 情 況 ，「 同 意 方 案 」亦 作 多 番 改 良 ， 並 ㆒ 直 沿 用 至 今 。 「「 同同 意意 方方 案案 」」 的的 目目 標標 「「 同同 意意 方方 案案 」」 的的 目目 標標 3. 在 1961 年 推 出 的「 同 意 方 案 」，旨 在 規 管 樓 花 的 銷 售 及 保 障 買 家。該 方 案 規 定 發 展 商 須 證 明 擁 有 足 夠 的 財 政 能 力 完 成 發 展 樓 盤 ， 並 規 定 交 易 須 採 用 標 準 買 賣 合 約，列 明 發 展 商 和 買 家 的 權 利 和 義 務 。 樓 花 買 賣 可 在 田 土 註 冊 處 作 登 記 。 此 外 ，「 同 意 方 案 」 亦 訂 立 條 文 ， 規 定 買 家 所 付 款 項 須 存 入 保 證 ㆟ 帳 戶，以 發 放 款 項 繳 付 樓 盤 的 建 築 費 用 。 這 些 安 排 保 障 了 買 家 的 利 益 。「 同 意 方 案 」 由 ㆞ 政 總 署 之 法 律 諮 詢 及 田 土 轉 易 處 (即 “ 轉 易 處 ” ) 推 行 。 - 2 - 4. 「 同 意 方 案 」 實 施 後 ， 整 體 ㆖ ㆒ 直 運 作 暢 順 。 事 實 可 見 ， 根 據 該 方 案 預 售 單 位 對 發 展 商 及 買 家 均 有 好 處，並 促 進 了 整 體 物 業 市 場 的 發 展 。㆒ 方 面 ，發 展 商 可藉 預 售 單 位，在 單 位 落 成 前 收 取 款 項 ，作 發 展 該 項 物 業 的 資 金 。另 ㆒ 方 面 ，買 家 在 預 售 情 況㆘ ，能 夠 以 對 他 們 而 言 具 吸 引 力 的 價 格 置 業 ，並 可先 行 購 入 他 們 心 目 ㆗ 位 置 、面 積 等條 件 理 想 的 單 位 。 5. 在 過 去 5 年