初级房地产基础知识11.ppt

房地产基础知识 房地产的概念 房地产的特征 房地产的分类 房地产的内容 房地产专业名词 房地产面积的测算 一.房地产的概念 房地产概念：房地产也称不动产,是房产和地产的合称,是房屋,土地,和附着其上的各种权益的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a 土地； b建筑物及地上附着物； c房地产物权（房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等）。 房地产业与建筑业区别：房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，第二产业。 一.房地产的概念 房产、地产两者间的关系及差异 房产:指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物； 地产:指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。我 国的地产是指有限期的土地使用权。 房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括 几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格 c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。 二.房地产的特征 房地产的自然特征 a)位置的固定性； b)使用的耐久性； c)资源的有限性； d)物业的差异性。 房地产的经济特征 a)生产周期　 b)资金密集性 c) 相互影响性　 d)易受政策限制性　 e)房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。 房地产业兴盛时期 城市化水平稳步提高 流动人口增长 居民消费结构变化 旧城改造速度加快 改革深化与市场发展 出台主要政策有：取消福利分房，实行住宅分配货币化；开放住房二级市场，以存量住房带动增量住房消费；下调存贷利率，以抵押信贷扩大当前住房消费。 三.房地产的分类 （1）房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让 的 市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集 体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场。 （2）房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成 的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通 领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市 场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。 （3）房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为。 房地产最基本的分类方法是其构成分为土地和房屋两大类。而按不同的方法还可以对土地和房屋进行各种分类。 1．土地的分类 （1）按土地的开发程度，土地可分为：①过生地。过生地是指未开发的荒地；②生地。生地是 指已经完成规划的土地；③熟地。熟地是指已完成开发，可供建设地上物的土地。 （2）按是否具有建筑用途，土地可分为：①建筑用地：②非建筑用地。 （3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国《城市用地分类