2010年伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案.ppt

伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 4、操作流程 同时，购买住宅地块商铺的原业主需要和经营管理公司签订一份《伟东城市广场住宅地块商铺回购协议书》，并提交所需的各项证明文件。 签订商铺买卖合同时 协议时间到期（即三年后） 原业主需要在协议时间届满前30天内，向经营管理公司提出书面回购申请，并出示各项相关证明文件；经营管理公司经核查，按照协议内容，符合回购条件，即按照相关法律规定实行商铺回购。 附件：伟东城市广场住宅地块商铺销售策略相关文件\伟东城市广场住宅地块商铺回购协议.doc 策略一：自营扶持基金 策略二：商业价值培育计划 策略四：推广支持 策略三：三年回购 策略五：加盟商家协助 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 5、目前需要准备事宜 1）由伟东集团的法律顾问审核《伟东城市广场住宅地块商铺三年回购协议》； 2）伟东集团审核回购流程、标准与相关表格，以便于向客户公布三年回购的细节； 3）尽快成立经营管理公司，着手前期客户审核与相关文件的明确。 策略一：自营扶持基金 策略二：商业价值培育计划 策略四：推广支持 策略三：三年回购 策略五：加盟商家协助 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 6、三年回购双方现金利弊对比 策略一：自营扶持基金 策略二：商业价值培育计划 策略四：推广支持 策略三：三年回购 策略五：加盟商家协助 举例500万元商铺 虽然获得原500万元购铺款，但实际损失超过100万元，除非很特殊情况，一般不轻易退铺 1、获得原购铺款500万元 1、个人所得税，按照2%的成交额计算，即10万元 2、商铺营业投入，包括装修费用、前期投入费用，保守预计40万元以上 3、3年购铺费用利息损失，3年后原价回购，损失利息按照3年定期3.33%算，即3.33%*3*500万元=49.95万元 4、损失保守估计超过100万元 退铺客户 存在小规模的退铺情况下，实际上开发商的损失是不存在；大规模的退铺情况可能性极小 1、无偿使用3年500万元，按照常规3年定期贷款5.4%利率计算，即5.4%*3*500万元=81万元 1、契税，按照3%的成交额计算，即15万元 2、原价退还购铺款500万元 开发商 综合分析 利 弊 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 7、三年回购的可操作性 1）客户退铺的可能性极小 地段的稀缺性造成商铺本身超强保值、增值品质 3年后大商业顺利营业，整体带旺 城市土地增值带来的物业增值 退铺损失费用不菲，保守估计每间铺最少超过100万元 2）伟东集团不需要额外支出大量费用 三年后回购会产生交易税费，但有限，可由无偿使用3年购铺款实际得益抵消 3）此政策的执行由经营管理公司承担，过程简单，不需要太多人力财力支出。 综合分析，客户退铺的可能性极小，若存在部分退铺情况，开发商实际损失不存在；因此3年回购是有必要和可操作的。 策略一：自营扶持基金 策略二：商业价值培育计划 策略四：推广支持 策略三：三年回购 策略五：加盟商家协助 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 策略四：推广支持 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 1、目的 强化投资者带品牌出租或自营客户购铺的信心。 2、对象 投资者带品牌出租或自营 。 3、执行人 经营管理公司。 策略一：自营扶持基金 策略二：商业价值培育计划 策略四：推广支持 策略三：三年回购 策略五：加盟商家协助 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 4、推广支持的可操作性 1）针对投资者带品牌出租或自营商铺进行推广支持，商铺数量有限； 2）主要是协调办证，给予网站、杂志推广支持 内容，经营管理公司对大商业的常规推广中同样具备此类服务内容，因此不需要额外增加人力和财力。 策略一：自营扶持基金 策略二：商业价值培育计划 策略四：推广支持 策略三：三年回购 策略五：加盟商家协助 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 策略五：加盟商家协助 * 谨呈：伟东置业集团 凌峻地产（中国）有限公司 2010年3月19日 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 内容导读 一、项目周边及市中心在售重点商业项目研判 二、项目周边主要商业街租金调查分析 三、住宅地块商业销售策略汇总及操作 四、附件（包括自营扶持基金、商业价值培育计划、三年回购协议书、市调整理数据、价格表格等） 项目周边及市中心在售重点商业项目研判 一 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 项目周边 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 中防商街 百通大厦 宝龙城市广场 宝达大厦 苏宁广场 银座商城 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行方案 市中心 太古百货 金街购物广场 伟东城市广场住宅地块商业销售策略执行