房地产工程成本管理知识汇编.doc

房地产工程成本管理讲座提纲 房地产工程成本管理观点解析 不同部门观点的辩论 观点一：合约预算部门是控制工程成本的核心部门，他们对施工图的工程量进行详细的核算，与承建单位进行商务谈判争取得到最优惠的承包价。 观点二：规划设计部门是控制成本的核心部门，他们在前期对建筑技术（包括容积率、使用率等）、工程技术进行系统的控制，在控制工程成本方面起到了“四两拨千斤”的作用。 观点三：现场项目部是工程成本控制的核心，严把合同关，严格执行设计意图，有效控制设计变更和现场签证，是控制工程成本的实施部门，作用重大。 目前流行的观点 工程成本控制是由设计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。设计阶段（包括选材用料）占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）30～20％，这是目前比较流行的观点。 工程成本控制的投资理念 选用技术方案的标准是什么呢？ ◆我们进行项目设计时，首先要明确项目的档次定位，这是超越技术本身的问题。 ◆投资决定技术标准。 承建单位的成本控制和房地产企业的成本控制的区别 。 房地产企业真正体现水平的、真正具有挑战性的成本控制，是在一定的合理预算成本下，如何做出性能档次最好的产品，并保证同一楼盘各部件的质量档次一致性。 套用传统定额计价体系的误区 误区之一：费率误区。 误区之二：套用定额计算工程量进行招标控制工程成本的误区。 误区之三：套用定额价格计算直接费控制工程成本的误区。 工程量清单的威力 为什么采用工程量清单可以有效控制成本呢？为什么事后算帐房地产企业的工程师算不过施工单位的工程师呢？ ◆这是信息对称与不对称的问题。 工程量清单的威力 工程量清单招标，计价方式简洁，一目了然，便于分析招标商务标，容易比较投标单位的报价优劣，有利于选到报价合理的承建单位，有利于工程顺利实施； 工程量清单报价，能够比较准确地反映市场的价格水平，有利于房地产企业依照市场规律控制工程成本； 工程量清单范围涉及的施工措施，可以在合同中有效约定，有利于规范现场签证； 设计变更套用工程量清单单价，有利于提供设计变更签证效率，便于动态掌握实际工程成本情况，使动态控制工程成本成为可能； 工程量清单不作调整，结算时只算设计变更引起的工程量增减，有利于提高结算效率。 工程成本动态控制的思路 其一，工程成本控制标准的定位。 其二，各分部工程的成本测算。 其三，招标控制和签证、设计变更迅速反馈。 坚持工程招标低价中标的原则 工程招标低价中标的原则没有错，低价中标的原则要坚持。 出现争论的问题不在低价中标原则本身，而在技术原则上。 工程招标后是否还需要砍价 工程招标，低价中标，不再砍价 。 工程招标，定标后继续杀价 。 一位知名的房地产专家曾经讲过这样一句话：向承建单位或供应商砍价，谁要是砍到了他们的利润，那谁有本事，砍下来的往往是楼盘的品质。 99条理由与1条理由 一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的工程师。 一个不懂专业或者说不够专业的造价工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的造价工程师。 工程成本与财务资金的关系 房地产工程管理是房地产企业公司经营指导下的专业运作。工程成本管理应该并入财务资金运作一起考虑。 如果有些房地产企业的融资水平较高，可以拿到利息较低的资金，那最好出优惠的付款条件，只要施工单位报价优惠部分比资金财务成本多，就合算，也就是房地产企业的资金本身也在赚钱。如果房地产企业的融资能力较弱，硬是要借用资金实力强的施工企业的力量，核实给施工企业的利润，就要考虑增加资金成本部分，增加的额度以社会平均资金成本为度。 工程程成本控制体系中最缺什么？ 工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会资源的把握。 在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程成本也好，工程质量也好，最重要和最核心的是对社会资源的把握与配置。 对工程社会资源把握不清楚，源头上都有问题，谈流程管理，谈质量控制，谈成本控制，都可能是事倍功半的事情。 坐在办公室研究定额是控制不了成本的。 房地产工程成本管理的思路要点 房地产工程管理是房地产企业经营路线指导下的专业运作。工程成本管理应该并入财务资金运作一起考虑。 房地产企业的工程成本控制，需要突破传统定额计价方式，实现市场定价，反映市场的工程成本是科学的成本。 房地产企业的工程成本控制，需要突破承建市场的成本控制观念，建立投资控制的理念。 房地产企业的工程成本控制，需要建立、完善以项目营销定位和技术管理为依托的成本控制体系，实现工程成本的全程控制。 房地产企业的工程成本控制，要坚持工程招标低价中标的原则。 对于低价中标后再砍价，不应采用，因为这样会做乱我们自己的工程市场，从长远来看，不管是对规范管理还是控制工程成本都是