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房地产企业成本控制策略研究 吴国富 (南京交通投资置业有限公司江苏南京) 【摘要】房地产企业要想在竞争日益激烈的市场环境下取得发展，就必须加强成本控制，成本控制作为房地产企业发展的重要环节，直接关系到企业的经济效益，关系到企业的生存和发展。本文从目前房地产企业成本控制方面所存在的问题出发，提出成本控制策略，并进行详细具体的分析。 【关键词】房地产企业成本控制 一、背景 2008年金融危机席卷而来，全球正面临自上世纪30年代大萧条以来最严重的金融危机，中国房地产业也受到显著影响。当年全国商品房销售面积为6.2亿平方米，同比下降19.7%。销售面积的大幅下降造成了商品房空置面积的大幅增加。同时，房地产业投资增速明显放缓，土地购置面积、新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了同比下降的态势。为加大经济刺激力度，央行连续五次降息，以积极的财政政策和适度宽松的货币政策为手段，进一步扩大国内需求，保持经济平稳发展。随着经济的不断好转，炒房和投机性购房现象不断加剧，使部分城市房价过快上涨，目前国务院关于坚决遏制的通知精神，实行动态、差别化管理的个人住房贷款政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试工作。 在当今竞争激烈的市场环境下，如何能够在众多竞争对手中脱颖而出，求得发展是摆在每个房地产企业面前的重要问题。与其他行业不同，房地产是被公认的高风险行业，其资金投入量大，建设周期长，同时受政策及市场因素影响比较大，但是在高风险带来高收益的驱动下，还是越来越多的企业加入到这个竞争行列中来，随着房地产市场的不断扩大及规范化，以及竞争的不断加剧，其投资效益的高回报这一特点已越来越淡化。在同一开发环境下，如何能在保证项目质量的基础上，最大限度地提高其投资开发收益，实现开发项目的最大经济效益，需要不断地对其成本进行有效的管理和控制，成本控制处于极其重要的地位。 二、房地产企业成本控制的重要性 项目开发建设过程中的成本管理和控制，始终是抓好企业效益的最重要环节之一。特别是随着房地产行业竞争日益激烈，开发建设要求越来越高，过程也越来越复杂，这就对每个房地产企业在开发建设过程中的决策水平和专业操作技巧提出更高要求，即如何在成本控制的众多环节中，抓住主要矛盾和节点，科学合理地控制房地产开发建设过程中每一环节的成本，最终实现企业在项目规划决策时的预期利润目标。 我国近二十年来的房地产开发项目实践证明了这样一个事实，就是成本超支、工期延长逐渐成为房地产企业开发项目的面临的共同问题。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此，成本控制管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目，涉及房地产企业各职能部门，贯穿在项目开发的每一个阶段。 三、在成本控制方面，房地产企业存在的主要问题 1、缺乏全面系统的成本管理控制体系 长期以来，我国企业实行的是一种以计划价格为基础，以事后核算为重点的静态成本管理方式，同时，由于房地产行业的特殊性其目标成本核算又具有其独特性，房地产开发目标成本是开发商通过市场预测，确定销售价格，在保证期望利润的情况下，事先下达的成本指标，这个指标是成本的最高限额。在房地产企业中，财务人员根据合同来控制项目的开发成本，不能从开发产品形成的全过程对其成本进行全面系统的控制和把握。 同时，由于房地产企业开发项目的开发周期长，其开发建设涉及四个阶段：策划准备阶段，设计定型阶段，施工实施阶段及竣工阶段。房地产项目的成本控制应该是贯穿以上各个阶段，包括整个房地产开发建设以及销售过程中的所有成本费用。由于目前房地产企业缺乏一个全面系统的成本管理控制体系，造成成本管理与实际脱节，造成只控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制，或者只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制。 2、缺乏对成本控制的系统把握 由于房地产行业的投资期较长，投资量大，涉及因素多造成其成本控制的不确定性，使成本控制难度增大。 目前房地产投资用的银行信贷资金在实际投资中占的比重比较大，其资金的时间价值对成本的影响就比较大，而房地产从策划准备阶段，设计定型阶段再到施工实施阶段，持续时间长，其中不可控因素比较多，如建筑原材料价格随市场的变化而波动，同金融业关系密切，同时投资开发过程涉及单位多，国家的有关政策、房地产消费市场以及房地产企业的经营管理水平，都会影响到房地产项目的成本。 一些企业为了提高市场占有率、扩大规模急于求成，往往忽略了长期发展战略，使企业缺乏对成本控制的系统把握，忽视影响成本的多因素。 3、形式重于实质 在竞争日益白热化的房地产市场，很多企业已日益认识到成本管理的重要性，但是目前房地产开发企业的成本管理工作，事前比较薄弱，事后总结而非过程控制，使成本控制管理形式化，成为一