成都双流航空港区域市场调查12115419223.docVIP

成都双流航空港区域 市场调查报告 第一节 宏观概况分析 一、宏观经济： 经国家统计局初步核算，2006年前三季度国内生产总值亿元，同比增长10.7%，比上年同期加快0.8个百分点。其中，第一产业增加值15570亿元，增长4.9%；第二产业70496亿元，增长13.0%；第三产业55411亿元，增长9.5%。过去的经济增长有很大部分来自外向型经济发展，前三季度贸易顺差1098.5亿美元。截止到2006年9月末，国家外汇储备达到9879亿美元，比年初增加1690亿美元。 国民经济总体上呈现出“增长快、运行稳、质量高”的发展格局。国民经济的持续快速发展使得老百姓拥有更多的收入进行消费，尤其是进行住房消费。 二、宏观政策分析：“给经济降温、给房市消肿”——国家经济已经持续了多年两位数的高增长，固定资产投资迅速扩大、房产行业迅速增温，大量资金的涌入使得有形成泡沫经济的危险。 994年以来，房地产投资的实际增长率 1991年以来，商品房平均价格年涨幅变化 -20% -20% -15% -10% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005F 2006F 名义涨幅 实际涨幅 国家已提出2007年国民经济发展要遵循“又好又快”的原则，控制经济过热增长，降低固定资产投资增速，将经济增长方式调整为主要依靠扩大内需带动。这说明国家今后一段时间的主要工作是调整国民收入分配问题、关注普通人群的实际需求，涉及到收入、住房、医疗、交通、能源、社会保障等众多方面。 （一）出台政策概览： 1、房屋——调整供应结构、明确结构比例：政府主导，兴建大量经济适用房和低价商品房，加大住宅结构里中低价商品房、经济适用房、廉租房的供应量；总体供应量中“90平米及以下占70%”。以上显示出国家对目前房地产市场增长过快与人民承受能力脱节现实的极大关注。 调整住房转让税收标准：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 近期即将可能出台的《物权法》和“房屋保有税”征收办法。 ◣影响——限制了炒房行为；大量客源的可能分流，将对开发企业形成巨大冲击，对其市场细分和定位能力提出更高要求；将提高大面积住宅的居住成本，引导需求向多层次分化。 2、土地——控制土地供应、调整税收、土地出让金等收费： 限制单宗土地规模，加大土地总供应量。 提高土地闲置费征收标准；2007年2月起提高土地增值税。 工业用地出台最低出让金标准。 停止低密度、别墅项目等的建设审批。 ◣影响——对开发企业的囤积土地行为设置了很高的成本门槛，促使企业迅速开发、从而扩大整个市场供应量；限制高档类住宅商品的发展。 3、金融——严格房地产开发信贷条件。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 有区别地适度调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。 ◣影响——对开发企业的自身实力是极大的考验，加剧行业内部的“洗牌”和整合；对个人住房消费逐步向中小面积引导,限制投机炒房行为。 4、交易秩序——加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。 建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。城市人民政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。 ◣影响——对开发企业的开发、销售行为加大控制，不准随意改变规划指标、要使交易价格透明，限制了囤积房源、捂盘销售的行为。 （二）房地产市场状况： 1、全国2006年10月份，“国房景气指数”为103.40，比9月份上升0.26点，比去年同月上升2