2017某长沙市某地块房地产开发项目可行性研究报告.doc

- PAGE - 第一部分 项目概况 宗地区位示意图一、宗地位置 宗地区位示意图 该宗地位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路（号称“三湘第一路”）与南湖路交汇之西南角，与神农大酒店和五华大酒店隔路相望，东距东塘商业中心约2公里，西至湘江不到2公里，南距省政府新址约4公里，北临长沙市新兴的商业中心——候家塘商圈，北距中天广场所在的五一商圈也仅3公里。周边道路密布，交通发达，市政配套齐全，位置优越。 二、宗地现状 该地块为长沙理工大学（原长沙市水利水电学校）原址，现因该校区整体搬迁，而将该划拨土地整体出让。宗地内现多为学生宿舍、办公楼及配套设施，现已全部腾空。地块内绿树成荫，植被丰富，居住性配套设施完善。地势整体呈东高西低，落差最高处达15米，地质状况良好，适宜修建。 目前，该校已整体迁移，拆迁工作正在进行。 三、地块周边配套 项目北距新兴的商业中心——候家塘约1公里，近年来，随着省府南迁和城市化进程的加快，长沙南城房地产开发呈现出如火如荼的良好态势，政府加大力度扶持南城发展，芙蓉南路的扩建和延伸、二环线的拉通等，使得该区域交通条件大为改善。 随着交通发展，该区域与各市级商圈的距离大为缩短，候家塘、东塘两个商圈近在咫尺，商业配套齐全，贺龙体育中心、田汉大剧院等休闲娱乐齐聚于此，周边学校、医院、五星级酒店云集，中高档居住社区林立，居住氛围成熟，市政配套完善。 四、规划指标 根据长沙市规划管理局建设用地规划定点（要点）通知书（案卷号：B2），确定规划指标如下： 1、建筑物退让 东：退规划道路边线：多层≥6米，高层≥10米 西：退用地红线及规划道路边线：多层≥3米，高层≥6.5米 南：退用地红线：多层≥0.5H，高层≥10+0.2H 北：退用地红线：多层≥0.5H，高层≥10+0.2H 2、技术指标 容积率：R2(住宅)≤3.0，C2（商业商务）≤6.5 绿地率：R2(住宅)≥40%，C2（商业商务）≥28% 建筑密度：R2(住宅)≤24%，C2（商业商务）≤42% 建筑高度：R2(住宅)＜50米，C2（商业商务）＜80米 3、用地面积 总用地面积：约45933.75㎡，68.9亩 净用地面积：约45070.06㎡，67.6亩 五、升值潜力预测 从宏观来看，经历了国家新政对房地产市场调控后，长沙土地市场也步入调整阶段，土地配置市场化程度日渐提高，土地总体供应量日渐减少。土地作为房地产开发的龙头，其稀缺性日渐成为制约房地产开发企业的发展瓶颈。 周边交易土地相对位置图从中观来看，长沙城区存量土地供应主要来自两方面：一是原有工业企业、事业单位改制后处理的划拨用地，二是旧城改造用地。如今，长沙市二环线以内的工业企业改制已完成 90％以上，处置用地已所剩无几，因此，城区存量土地供应主要集中于旧城改造，但由于新的拆迁安置条例实施，拆迁成本大幅上涨，导致建设成本增加，旧城改造项目开发难度大，故而开发企业对旧城改造项目不愿问津。 周边交易土地相对位置图 由此可见，本宗地为事业单位改制后的处理用地，取得成本相较旧城改造用地要低，且开发周期和不可预见因素相对较少。在整个城区开发用地供应紧张的局面下，该土地升值潜力较大。 从宗地本身来看，地块位于长沙传统市中心与新南城交接的咽喉要地，处城市南北向最主要干道芙蓉路中段，连南接北，位置得天独厚。宗地北临侯家塘商圈，东接东塘商圈，西望湘江，商业、居住氛围成熟。本项目是城区内少有的无拆迁且规模较大的地块，操作相对简单，不可控因素少，而随着南城的进一步发展，该片区的升值潜力将进一步凸显。 近期周边土地挂牌交易情况 序号 宗地位置 成交日期 用地性质 面积 亩 容积率 成交 单价 交地标准 1 芙蓉南路1号 2006.8.30 商住 79.5 商4.8 住3.2 191 水、电、路、通讯，完成拆迁 2 芙蓉中路547号：原水泵厂 2006.9.22 商住 219 商3.5 住3.0 274 水、电、路、通讯，完成拆迁 3 劳动东路439号 2006.6.24 住宅 21.9 2.2 195 水、电、路、通讯，完成拆迁 备注：由于以上几宗土地成交价都未含交易税费；成交单价单位：万元/亩。宗地区位详见《周边交易土地相对位置图》 第二部分 政策性风险分析 近两年时值国内地产界的多事之秋，随着“国八条”等系列房地产调控政策的出台，引起了地产界的剧烈震荡，许多中小开发企业不堪重负，纷纷退出舞台，大型开发企业兴起联合之风，如深圳万科与浙江南都、浙江绿城与葛洲坝集团等，客观上加速了开发企业的重新洗牌。 众多购房者在地产新政面前，显得犹豫不决，对出手时机的把握慎之又慎，楼市一度呈现出“持币徘徊”和“持房待涨”的观望之风，大有山雨欲来之势，长沙也受全国大势影响，成交量一度也出现小幅下挫。 然而，进入2005年10月以来，