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关于房地产项目市场分析的探讨 　　 摘 要：通过论述房地产项目市场分析的作用，及其分析的思路和步骤，总结现今存在的市场分析方法，并结合当前房地产项目市场分析的问题和发展趋势，对房地产项目市场分析进行了探讨。 　　关 键 词：房地产项目；市场分析 　　Abstract：Through the discussion of the real estate market analysis, and analysis of the ideas and steps, summarize the existing methods of market analysis, combined with the current real estate market analysis of the problems and the development trend, the real estate market analysis is discussed. 　　Keywords：real estate project,market analysis. 　　中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 　　引言 　　在宏观市场遭遇冷的情况下，如何做好房地产项目市场的调研分析，是房地产项目开发的基础[1]。以房地产为商品对象，对相关的市场信息流进行系统收集、记录、整理和分析，进而对房地产市场的现状、未来做出准确分析与预测，为决策层了解市场变动趋势，制定企业营销计划，拟订经营策略，提供必要参考与建议。由此可见，房地产市场分析在整个项目策划实施过程中显的尤为突出重要。 　　一、房地产项目市场分析的作用 　　开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁。房地产项目市场分析，是一种基于对市场的理性判断，同时也是对市场调研所搜集到的信息进行提炼及整合的过程，其结论是进行决策的基础。有关其具体作用主要体现在以下几方面：一是评估项目所处的市场环境；二是寻找潜在的市场机会，挖掘尚未被满足的市场需求；三是制定项目的发展方向及市场定位；四是推荐最有竞争力的产品建议；五是评估目标实现的可能性。 　　二、市场分析的思路和步骤 　　1、市场分析的思路 　　市场分析的思路主要体现在客户需求分析和竞争者供求分析两个方面上，针对这两个方面又具体包括市场细化、市场供求分析、项目特性分析与项目竞争力分析。 　　首先，市场细分是房地产项目市场分析的基础。房地产产品的复杂性、消费者偏好和需求的多样性，及房地产公司能力的有限性，使任何房地产项目不能包括所有产品种类及同时满足全部消费者的需求。因此，市场需要有效细分。市场细分了，企业才能寻找到市场机会，把有限的物力、财力、人力等集中到合适的市场中去，并针对性地采取营销策略，赢占市场份额，战胜竞争对手；同时这也使企业进行的供求分析与市场定位才有操作性、实用性和可行性。 　　其次，供给者有供给能力和有租售意愿是房地产供给的两个缺一不可的必备条件。同时需要指出的是，项目的市场供给分析，不仅仅是为了了解而分析，而应该是为了提高项目的竞争能力而分析。 　　再次，因房地产本身的特性的影响，市场上没有完全一样的房地产，各宗房地产都存在差异。因此，不管以何种目的进行的市场分析，都要对项目的自身特性进一步透彻分析和了解，这样才能在此基础上，进行项目的市场定位、竞争分析以及提出营销策略。 　　再者，在进行以上分析之后，还存在着一个项目竞争力分析与评价的问题。项目到底竞争力有多大，竞争地位如何，是每一个项目都要关心的一个问题。因此，还要进行必要的项目竞争能力分析。 　　2、市场分析的步骤 　　第一步：市场区域界定。这里所指的区域是房地产市场分析的基本单位，是具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区来划分。第二步：区域经济环境及市场分析。考察区域经济环境，判断区域市场处于何种发展阶段，找出影响市场变化的主要因素，对区域房地产的发展前景进行预测。第三步：专业市场分析。按照物业类型细化市场，对各类市场的需求和供给进行对比预测，揭示各类市场的需求能力及分布状况。第四步：项目市场分析。依据对竞争着及消费者的分析找出项目的机会点，预估项目的市场占有率。 　　三、市场分析的方法探讨 　　市场需要的分析是在市场服务区的界定完成后进行的，其主要方法有[2]： 　　1．比率―人口相乘法：市场需求总量通过在一个区域内商品零售 面积的人均需求量的经验值乘于服务区的总人口而得到。市场需求的潜力+调查区域现有零售面积=总需求量。如果需求的潜力大于零，存在开发空间，即开发可行。 　　2．单位零售房地产面积商品零售额比率比较法：第一步统计服务区内的商品零售总额及零售房产总面积。第二步对商品进行分类，统计各