“雍翠华府”营销推广思路(8.26).docVIP

PAGE PAGE 20 目 录 片区市场简析1 1、片区市场概况 2、周边项目调查简析 项目分析5 1、项目概况 2、项目优劣势（SWOT）分析 项目调整建议8 1、概念调整 2、现场包装调整建议 项目操作初步思路10 策略建议及价格策略 2、销售进度控制（销售节奏） 3、宣传推广费用预算 总结19 “雍翠华府”营销推广思路及项目调整建议 片区市场简析 （1）片区市场概况： 布心，位处深圳市罗湖区东北向、近布吉关口，属罗湖老区；该片区因山水资源丰富而得有“罗湖后花园”的美誉。因此，近年来的房地产市场颇受置业者的追捧。尤以罗湖白领置业以及片区原居住人士的关注程度更为显注。受片区客户定位及其它方面因素的影响，该片区以小户型高层物业居多。且项目定位及推广方式也凸显出活力、时尚、生态的一面（如：彩世界、碧岭华庭等）。 随着深圳各片区房地产市场的迅猛发展，本片区亦显现出略有落后于其它片区一些征兆，具体体现在以下几个方面： 由于受地形位置及原住民等的影响，片区整体的治安及生活环境较差； 布心片区房地产市场的整体宣传力度不足，市场关注“热度”较弱； 片区市场同质化（包括：项目规化、物业类型、资源配套等）现象较为严重，导致各项目之间竞争十分激烈。 2、周边项目调查简析 表格A 项目名称 碧岭华庭 占地面积 24825.6m2 总建面 15.8万m2 发展商 深圳市祥云实业有限公司 覆盖率 17.94% 容积率 6.4 绿化率 56.5% 总户数 1500多户 地下车位 约600个 项目规化 六栋34层 三梯7户/8户 户型设计 二房二厅、三房二厅 面积：66.28m2～121.77m2 付款方式 一次性、银行8成30年按揭 交通状况 2、24、29、203、401、403、422、471、413 价格策略 起价：4900元/m2，均价：5800元/m2 客户定位 罗湖首次置业及部分投资人士 项目主题概念 罗湖山水生态豪宅 项目简析： 本项目由于位处围岭生态公园的半山上，因此，其推广主题坚持以“半山、伴山”生态物业为，在市场上获得不一定的认同。加上项目价格的控制使之在片区内占有较大的优势，在其推出期间无疑抢占不不少客户。 表格B 项目名称 东湖·新地带 占地面积 1462m2 总建面 1.55万m2 发展商 深圳市腾业实业发展有限公司 容积率 4.48 绿化率 95％ 总户数 230户 项目规化 1栋19层 户型设计 一房、一房二厅、二房二厅、三房二厅 面积：21.6m2～68.59m2 付款方式 一次性、银行8成30年按揭 交通状况 29、203、2、24、401、403、471、413等 价格定位 起价：5200元/m2 均价：5900元/m2 客户定位 罗湖首次置业及少量香港客购买 项目主题概念 第四代山水小户型 项目简析 本项目推“山水水户型”概念，因此，整个项目均以小户型为主，需借助周边项目配套，且东湖水景也只是少量高层单位能够享用，由于各方面自身原因加上推广的严重不足、本项目目前销售并不理想。 表格C 项目名称 彩世界 占地面积 2万m2 总建面积 122131m2 发展商 深圳市朗钜地产实业有限公司 容积率 5.47 绿化率 35.3% 总户数 955户 停车位 396个 项目规化 共5栋，中高层半围合 户型设计 1房2厅、2房1厅、2房2厅、3房2厅（为主）、4房2厅 面积：44.77m2～120.02m2 付款方式 一次性、中国银行提供8成30年按揭，分期付款 交通状况 29、203、2、24、401、403、422、471、413等 价格定位 起价：5000元/m2 均价：6500元/m2 客户定位 罗湖首次置业及片区内原住民置业。 项目主题概念 罗湖后花园“七彩”生活社区 项目简析 本项目由于其发展商朗钜地产形象包装的到位，加上中原代理一贯的推广手法，因此，在市场上具有一定的知名度；再有其自身的完善配套以及户型面积配制的得当，其销售情况一直保持比较他稳健。 以上所列到的片区项目，均对本项目具有直接竞争（或参考价值）的楼盘；只有在充分了解周边市场情况的前提下，才有做好本项目销售策划及定位等的可能。 项目分析： 项目概况 项目名称：雍翠华府 占地面积：12433.2m2 住宅面积：80495.8m2 户型设计：一房：36.59m2；两房：43.22～43.69m2；两房：51.39～69.79m2；三房：75.60～78.16m2； 总套数：1380户 建筑规模：2栋32层，2栋35层，一栋33层 项目优劣势（SWOT）分析 （1）、优势（S）分析 项目定位中小户型，投资居住两相宜； 项目高实用率（达87%）为深圳中小户型之罕见，大大提升项目单位的实际价值； 美国泛亚易道园林公司，精心打造