经济分析法在老城区改造中的应用.doc

经济分析法在老城区改造中的应用 摘要： 每个城市的老城区都存在一些急需改造的地块，在老城区范围内的控制性详细规划编制中，推进这些地块的改造是控规编制的主要目的之一。这其中合理的确定土地的开发强度对于老城区地块的改造起着重要的作用。文中通过经济分析等手段推算出可供确定改造地块开发强度参考的一些数据，为合理的确定老城区改造地块的开发强度起着指导作用。 关键词： 老城区；改造；合理；开发强度；经济分析 1．前言 在土地使用性质细分以后，对土地开发强度的确定是控制性详细规划编制工作中必须解决的最为关键的问题。它不仅与土地的投入产出和开发收益直接相关，而且与三个效益的统一息息相关。所以说合理的确定土地开发强度十分的重要，那么合理的确定土地开发强度的必要性和正确的方法思路是什么呢？本文将进行一定的阐述。 2.合理确定开发强度的必要性 2.1合理确定开发强度是老城区控制性详细规划的主要任务 老城区控制性详细规划的重要工作任务之一即是确定各个片区的用地方向及土地改造开发强度。确定土地的开发强度时，规划人员多考虑技术因素或仅仅抽象地考虑规划区内人口密度、建筑量等应控制的理想状态，忽视当地社会经济条件，能否为这些规划的实现提供支持。经济上的合理性和可行性考虑不足，不能保证良好状态的另一方面的合理性和适宜的土地开发强度，实际开发可能偏向另一极端。合理确定开发强度是老城区控规编制中面临解决的重要问题。 2.2合理确定土地开发强度是控制环境压力的重要手段 合理确定土地开发强度是控制环境压力的重要手段之一。鉴于历史原因，城市老城区中普遍存在人均用地不足，公共绿地、公共建筑配套等建设标准低，城市公共建筑配套、城市交通等方面产生了负面影响，因此老城区中一些地块的改造就迫在眉睫。因此合理确定土地开发强度，规划好城市的空间形态，就十分重要，不让城市成为一片“水泥森林”。 2.3 合理确定土地开发强度是提高土地利用效率、推进城市更新的重要手段 在改造过程中既要控制环境容量又要体现土地开发的经济性和可实施性，所以合理的制定各个片区的土地开发方向及强度就十分的必要，对土地使用强度等控制指标的决定应严肃慎重，通过大量调查分析、应用经济分析方法，力求做到有根有据经得起推敲。 并在控制性详细规划的编制中予以体现。 3、在控规编制中合理确定土地开发强度的思路 在控制性详细规划的编制过程中，确定土地开发强度的因素有很多，开发强度指标的确定也有几种方法，如：形体布局模拟法；经验归纳统计法；调查分析对比法；成本-收益法等。但是在我们进行土地经营的工作中，发现一些控规确定的土地开发强度并不具备指导性，随着国家对控制性详细规划的强制性越来越重视，控制性详细规划的土地开发强度的确定必须具备合理性、科学性。那么我们就需要一个合理确定土地开发强度的思路。 3.1现状调查过程中认识到的一些问题 在老城区控规编制的现状调查过程中，我们一般都要对规划区范围内的人口，建筑质量、社区配套设施的用地比例，交通状况进行一定的分析。在分析过程中我们发现老城区在这些方面状况极其不理想，以徐州市泉山区为例，人均建设用地为73平方米，远远小于人均90平方米的标准，同时老城区社区老化、建筑质量参差不齐，没有完善的交通配套设施，交通压力大，物管缺失等矛盾日渐突现，严重影响了居民群众的生活质量和城市形象。如何让老城区旧貌换新颜、赶上或至少是缩小与新社区的差距，让那里的居民也能享受经济发展的成果与城市建设的实惠，我认为应从以下两方面着手，即进行老城区的更新或改造。 3.2 确定需要改造或更新的地块 在现状问题研究的基础上，我们可以分析老城区内哪些地段的功能已经老化；哪些地段周边地价的巨大增长已经推动了其改造的可能性；哪些地段处于城市的主要界面上，已经影响了城市的整体形象。经过分类和对用地权属的参考，我们可以划分出近期、中期、远期具有改造潜力的地段，具有改造潜力的地块一部份只需要自身的内部整理，如建筑质量尚好，社区居住形态完整，只是一些配套的缺失和道路的失修；另一部份则需要整体的改造。 3.3合理确定改造地块开发强度的思路 老城区地块的改造一方面要通过控制性详细规划，合理确定开发强度，切实有效地降低老城区的建设密度和人口密度，提高绿地面积、道路面积和市政与公共服务设施面积，完善老城区的生活居住和创业环境；另一方面控规必须为经济建设服务，有利于土地批租和房地产开发，考虑开发的经济效益，推进老城区的改造。合理的确定土地开发强度有多种方法，根据原有某种方法难以兼顾到各个方面的情况，我们必须采用多种确定方法进行综合、比较。使开发强度指标具有科学性。以前我们多采用形体布局模拟法或经验归纳统计法进行指标的确定，没有重视先从经济分析上进行研究，这里我们将对经济分析法（成本-收益法）进行一定得研