房地产行业2012年深度研究报告地产龙头公司的新选择逻辑.pdfVIP

行业研究 行业研究 证券研究报告 行业深度报告 房地产行业 2012 年 2 月 20 日 房地产行业 2012 年深度研究报告（2 ）： 地产龙头公司的新选择逻辑－－区域和产品线  对行业 2012 年库存情况判断：  调控依旧是主题：目前房价有松动、但投资增速并未回落到中央底限。中 央最大可能仅是对普通住宅给予支持。相关政策将使房地产投资增速回落 有底线，同时现有调控政策也使得行业难重新走热。由此带来的结果是行 业进入不温不火的中期调控阶段。  行业库存好于 2008 年但压力依旧：截至 2011 年前三季度，开发商存销比 是 3.59 （倍），比2008 年低 0.61 （倍），比2009 年阶段性底部高 0.57 （倍）。 以上数据说明当前行业库存有压力，但是整体情况优于 2008。  预计行业 2 季度库存进入高位：考虑到行业土地购置在 2011 年下半年（尤 其是 4 季度）出现明显回落，按照项目从拿地到进入预售需要 9 到 12 个月， 以及目前销售推进速度测算，预计后期库销比数据将继续走高。2012 年 2 季度行业库存将进入高峰。  龙头上市公司库存情况分析：  整体趋势：我们对万科、保利、金地和招商过去 3 到 6 年项目储备的地域 分布趋势、产品线中、高、低端类型进行了相关研究。  万科项目分布最为均匀：公司可结算项目中一、二、三线占比分别是 19.28%、46.47%和 34.24%；高端、中端和普通项目占比是 22.01%、35.71% 和 42.28%。  保利地产渠道下沉较快。保利地产二、三线城市中端和普通住宅占比在四 家公司中最高，为68.11%。如果单看二、三线普通住宅，保利地产该类项 目占比为39%，高于万科的35.48%。  金地中高端项目占比较高。金地集团一、二线中高端项目占比在 70.82%， 高于万科的34.95%、保利地产的 39.61%和招商地产的 49.62%。  招商地产具备较好成长性。公司是龙头企业中唯一近三年销售、项目储备 同时保持增长的企业。公司产品线齐全近、项目区域分布均衡。  从区域和产品线看地产龙头公司的选择逻辑。我们对 A 股龙头地产公司可结算项目 的区位分布和产品类型进行了仔细拆分。通过对不同市场情况下一、二、三线和高、 中、低端产品可能走势的分析，我们得出以下结论 1 ）如果未来市场销售继续下滑， 万科受影响程度最小，且具备未来抄底能力。2 ） 支持持平，温和过程中保利增速 相对较高。3 ） 反转市场中，金地集团表现最好。  风险提示：一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 行业深度报告·房地产行业 2 目 录 1. 预计行业 2 季度达到库存高峰 5 1.1 行业处于调控中期 5 1.2 今年 2 季度上市公司库存进入高位 6 1.3 小结 7 2. 龙头公司库存研究 8