中海苏州国际社区整体定位报告67DOC2007年.docVIP

《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ: PAGE PAGE 68 《2008-2009年中国房地产策划大全》策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755- QQ: 国际社区定位报告分为四个部分 第一部分：国际社区整体市场定位报告 主要包括：市场环境分析、消费群调研、整体定位结论、产品开发战略模式及分期建议、配套建议 第二部分：国际社区启动期定位报告 主要包括：客群定位、形象定位、价格定位、规划设计建议、楼型和户型配比建议、户型功能设定、环境和立面建议、其他建议 第三部分：国际社区商业配套专项定位报告 第四部分：国际社区商务休闲中心专项定位报告 国际社区整体市场定位报告 启动区一、项目概况 启动区 1.1项目主要经济技术指标 分 项 数 量 地块图 ① ① 总用地面积 66.32万平方米 总建筑面积 119.49万平方米 公建配套 及商业面积 服务于本区域内的公益及商业配套设施建筑面积约为总建筑面积的1%-3%。商业设施必须相对独立，不得沿主要市政道路设置。住宅中不允许设置餐饮、娱乐等扰民商业用途。 总户数 约2万户 车位 住宅地块： ≥1个小汽车停车位/户，另需配置一定数量地面访客车辆。 ≤2个自行车位/户 ≤1个摩托车停车位/4户 容积率 ≤1.80 建筑立面 临街条式住宅拼接长度不超过50米。 建筑密度 ≤20%(199-1\199-2\199-3)；≤30%(232\233\235) 绿地率 ≥50%(199-1\199-2\199-3)；≥45%(232\233\235) 规划建筑高度 55-75米(199-1\199-2\199-3)；33-90米(232\233\235) 1.2地理位置及自然情况 1.2.1 具体位置 本地块位于园区湖东板块，东临河道、南近苏胜路、西临星塘街、北沿中央河，整个地块被南北向的琉璃街和东西向丽帆巷、钟园路、方洲路及规划道路划分成七幅地块。 1.2.2地块自然情况 整幅地块较为方正，呈L型布置，东西长约740米，南北宽约1400米。与周边道路相比地势较低，地块内有较多水塘和河浜。 地块内的河塘 项目内的农田 1.2.3地块四至及对项目影响（附图） 1.3地块所在片区的现状及发展规划 1.3.1地块所在片区现状分析 （1）交通配套 地块周边交通道路状况良好。项目西侧的星塘街、中间的钟园路均为双向四车道，路况和道路绿化良好。项目北侧约250米现代大道，南侧隔规划中学校为苏胜路，均为园区东西向主干道。 项目西侧的星塘街 项目南侧的钟园路 2007年2月5日，《苏州市城市快速轨道交通建设规划》正式获得国务院批准。近期（2007-2012年）发展东西向的1号线和南北向的2号线。1号线西起灵天路，东至钟南街，全长26.1公里，设站24座，预计2011年建成。本项目东侧临近规划中的苏州轻轨一号线的终点站钟南街站，西侧则临近星塘街站。 项目 项目 苏州轻轨一号线线路图 附最新的地铁、轻轨交通图 （2）公园绿地（附图） 地块周边自然环境优越。 西侧紧邻规划中的市政府行政预留用地（约35万平方米），现为临时绿地； 南侧临近总占地面积11.4公顷的方洲公园； 临近位于园区现代大道北、南施街东，总占地面积约60.5公顷的白塘植物公园，工程总投资3亿元人民币； 苏胜路以南为规划中体育公园； 北侧和东侧临河道； 项目西侧的绿化带上方有高压走廊经过，对项目环境有一定负面影响。 （3）商业配套（附图） 目前地块周边生活配套尚不完善，但随着园区湖东第二个两万人组团的建成和第三两万人组团的建设，该区域生活配套将会有极大的改善。 西南方向1公里处有生活配套较为齐全的湖东邻里中心； 星港路以西，方洲路以北地块，规划为商业用地； 方洲公园以南侧为规划商业及教育配套。 （4）教育卫生 目前地块东南方向约500米处有苏州新加坡国际学校，西南方向1公里处有园区第二实验小学和园区三中。 江苏省最大的外资医院－九龙医院位于项目的西北方向约三公里。 1.3.2地块所在片区发展规划（附图） （1）199-1#、199-2#、199-3#所属片区为政府控规中的时尚缤纷居住区 （2）232#、233-1#、233-2#、235#所属片区为政府控规中的高层生态居住区 二、市场环境分析 2.1宏观房地产市场分析 2.1.1 城市经济指标及人口分析 （1）苏州GDP总量分析 2001年以来苏州经济一直保持着高速发展的势头，平均每年GDP增长率均在10％以上，2004年